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■剛過去的十一黃金周，名牌和奢侈消費品不再是內地旅客的搶購對象，反以日用品和電子產品為大宗。圖為以往一直深受內地旅客歡迎的鐘錶珠寶店。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
本土消費旺季傳統上都是每年的7月和8月，但今年8月份的零售市道吹起淡風，僅錄得4.5%增長。面對本地經營成本急速上升，零售商惟有熱切期待十一黃金周會錄得理想成績，但這個被譽為有史以來最悠長的十一黃金周只能以「旺丁不旺財」來形容吧。
根據旅遊發展局主席田北俊公布「十一黃金周」8日假期共有96萬內地客訪港，較去年77萬增24%，但如扣除今年假期較去年多一天因素，旅客實際增幅約為10%，比市場預期的較差。今年來港的內地旅客消費力明顯下降，由以往的人均7千、8千元減至5千、6千元。
消費模式亦出現重大變化，名牌和奢侈消費品不再是她們的搶購對象，反以日用品和電子產品為大宗。其實這股「名牌」採購地點轉變風氣早在今年暑假已出現，筆者6月間赴歐洲渡假時發覺大批旅客已成為歐洲購物名城包括倫敦、巴黎、米蘭、琉森等的主要力量，主因是當地商品價格除稅後較本地便宜，而且各大景點有新鮮感。
當然另外一個主因是內地經濟受歐美經濟轉差拖累而持續放緩，高消費旅客人數自然銳減。倘若上述放緩情況繼續，則對星級酒店和奢侈消費品的需求肯定會受影響而逐步下調，各大零售品牌的擴展計劃會急停，旺區地舖需求下降使近年的天文數字的地舖租金/售價不可能長久維持。
還記得近年大量歐洲零售名牌於香港股票市場分拆上市，上市後面對每年都要創造理想銷售業績向股民交待，一些已由小眾消費群逐步轉向大眾市場，走上奢侈品中產化和內地口味化之路。如果上述這股內地客消費平民化風氣持續，這些老牌奢侈品公司應加速「平民化」，由小量旗艦店變化為中型多所零售點，而且店舖地點會從傳統高檔零售區逐漸分散到各主要商品區。
當然另外一個生存模式是老牌奢侈品公司再創立大眾化的品牌去滿足中產/內地人士的大眾需要，而仍然保持傳統奢侈品的身價。無論零售商走上哪條路，2013年的擴展大計將會起了根本性的改變，而這種改變正深遠影響本地零售物業的租金/售價，值得物業投資者和廣大股民密切關注。
讀者同樣會留意今年「金九銀十」有無出現呢？答案是內房市場的「金九」失色，而「銀十」淡靜。內地媒體報道「十一黃金周」期間全國54個城市住宅簽約套數僅1.6萬套，較上周大跌7成。面對資金壓力較去年底減少，內房開發商並沒有於「十一黃金周」大幅減價或提供多種促銷優惠手法，一線城市出現「價量齊跌」，但明顯地量跌幅大而價錢下降輕微。
其實今年失色的「金九銀十」房屋銷售情況是可以理解的，自從中央加大調控力度後，內地房屋需求全由剛性帶動，樓價只會易跌難升，開發商在今年首三季微降價後使相應部分資金回籠，她們大多已達到預期的銷售目標，再大幅減價的可能性不大，形成「金九銀十」再度成為夢想了！
沒有房產式的「金九銀十」並不表示樓市冷卻，國慶假後各地土地市場恢復火爆，發展商磨拳擦掌地去補充土儲，如保利地產45億高價投得上海徐匯區地王、華發地產以12.74億獲得珠海商住地等等，這都反映出開發商看好未來內房前景，願意以今年最高地價去投地，可以預期未來內房房價會呈現高位徘徊格局，與市民期望的大幅回落的主觀想法大不相同。
為了減少外圍經濟轉差對內地衝擊，中央政府鼓勵內需消費，「十一黃金周」的長假經濟正好體現政策的導向。據國家商業部公布，內地「十一」長假消費主要數據錄得理想表現，如全國重點零售和餐飲企業銷售額是8,006億增長15%，全國實現旅遊收入達2,105億增長44.4%；而全國接待遊客有4.25億人次(上升40.9%)，和全國公路水路運輸旅客有6.6億人次(上升8.8%)。
前兩者反映商機無限，但後兩組數說明交通量巨大令全國運輸系統受壓嚴重！如何有效地應用「長假經濟」去激活內需市場則是中央和各地地方政府合作解決的問題。當人民收入水平上升對服務態度要求提高時，今年的「黃金周」成為「黃金粥」和景區「下坡看人頭，上坡看屁股」如果沒有根治，將迫使國民不留本國消費了。「長假經濟」既是機會也是危機，期望中央和地方政府相互配搭，使商家發財時，市民玩得開心。(題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。)
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