按揭熱線：銀行與財務公司貸款（二）

http://paper.wenweipo.com [2012-11-02] 我要評論

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劉圓圓經絡按揭轉介首席經濟分析師

　上文提及，不少財務公司標榜物業貸款快捷方便，只要貸款人有物業在手，無須入息審查，便可透過簡易程序申請二按物業貸款或將物業加按套現。究竟上述物業貸款與銀行提供之按揭貸款有何分別？置業人士選擇時又有什麼要注意？

　樓宇按揭向來是銀行穩健的業務，置業人士以物業作抵押，即可向銀行申請七成或以下一按貸款。市場上亦有不同的產品可供選擇，讓置業人士可以獲得較高成數的按揭貸款，當中包括由香港按揭證券公司作擔保之按揭保險計劃，俗稱「按保」，以及發展商夥拍旗下公司為新盤項目提供之二按計劃，可稱之為「新盤二按」，透過上述兩項計劃，置業人士除物業一按，額外可增加一成至兩成貸款，以解決首期資金不足問題。

　不過，自從金管局推出一系列的收緊按揭措施後，置業人士要借取較高成數的按揭貸款困難，舉例一個價值600萬元以上的物業，現時已超出「按保」申請資格，至於700萬元至1,000萬元的物業，以及1,000萬元以上的物業，按揭成數上限亦分別收緊至六成及五成。另外，非本地人的入市難度更高，因為2011年6月香港按揭證券公司已暫停接受非本地人的「按保」申請，若然此類買家的主要收入並非來自本港，按揭成數上限則再按標準下調一成，因此在按揭成數上限越趨收緊的情況下，有置業人士遂轉向一些不受監管的物業貸款財務公司，尋求二按物業貸款，以籌措資金作應急之用。

越易借越負擔高昂

　現時銀行提供的物業「一按」，以最多人使用的P按計劃計算，實質按息由2.15厘至2.5厘不等，利率以年息計算，經過嚴格審批後，如果置業人士符合按保申請資格，甚至可將該筆貸款一併向「一按」銀行借取，同享最優惠按息。至於財務公司的二按物業貸款，審批程度相對寬鬆，由於不受金管局監管，貸款人未必需要通過壓力測試，然而利率普遍以月息計算，若以1.5厘起計算，年息最少達18厘，個別情況甚至更高，遠高於「一按」的實質按息水平。筆者建議，置業人士應盡量避免借取高息貸款，選購心儀的物業時亦宜先評估個人還款能力，否則一旦遇上加息周期或樓市調整周期，隨時超出預算或陷入資不抵債的困境。