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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
房委會上周起接受合資格的白表人士申請購買未補地價的二手居屋，申請人更可同時申請房協位於青衣的「置安心」項目綠悠雅苑。由於房委會與房協設有「通報機制」，故買家在簽署綠悠雅苑的臨時買賣合約後，將自動被剔出白表免補地價名單，在二選其一的大前提下，有興趣的人士宜先從多方面比較兩類單位，及衡量個人負擔能力和需要而再作入市決定。
首先，買家必須留意兩類單位在按揭申請上的不同安排。二手居屋的買家可獲指定銀行提供按揭優惠，而房委會在一般正常情況下可為合資格買家提供九成按揭擔保，換言之買家只需支付一成首期，上車壓力大減。
至於綠悠雅苑的買家即使符合買樓資格，是否可以獲批九成按揭，最終的審批仍有待銀行決定，而房協亦已在申請表格內列明有關免責條款。
值得注意，綠悠雅苑屬遠期樓花項目，於2015年才收樓，買家必須評估將來的供樓負擔，避免一旦最終未能獲銀行承造足夠按揭貸款而要承受「撻訂」風險，損失於今年繳付的一成首期。
綠悠「樓花」影響放款
與此同時，由於單位估價及息率會隨時間變化，一旦至2015年市況逆轉，樓價下調，銀行會為單位重新估價，如估價不足，綠悠雅苑的買家有可能要自行補回差價。
再者，屆時息口亦有回升可能，因此需同時衡量估價不足和息率有機會調整的風險。
除實際供款問題外，現時全港約有25萬個尚未補地價的二手居屋單位可供選擇，不論地區、單位總數及間隔選擇之多亦遠勝於位處青衣，只提供988個共三種間隔單位的綠悠雅苑。不過，後者簇新，適合偏好「住新樓」買家。
二手居屋買賣彈性高
至於有意於短期內轉讓的買家，更需注意兩類單位的轉售限制。二手居屋只被限制兩年內不可未補地價出售單位；而綠悠雅苑的買家除非取得房協同意，否則由2015年收樓後五年，買家不可自由轉讓物業，待五年過後還要向政府補回地價，才可在公開市場出租或轉讓，轉讓彈性較二手居屋為低，較適合打算長期持有單位自住的人士。
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