 放大圖片
陳振東 全國政協委員
特首梁振英上周公佈《施政報告》以來，輿論焦點多次集中在房屋政策方面，事實上，房屋問題的確是現時香港民怨最集中的所在，亦是政府施政需要優先處理的難題。尤其是巿場對《施政報告》的初步回應，是認為政府短期未能提供足夠的房屋供應，相關房策措施「遠水不能救近火」，致使樓價新高再度湧現，多少令人有些失望。然而，如果以為面對2017年直選考驗的梁班子計劃中的房屋政策僅止於此，則一定是大錯特錯。未來兩年是港府遏制樓價的非常時期，只有在小心平衡各方因素的基礎上，不為那些為反對而反對的政客左右，也不受特殊利益集團所綑綁，才能以平緩的壓制措施以贏取兩三年的緩衝時間，以待供應漸增、利率漸升，樓價逐步回復到市民可負擔的水準。
切勿為短期掌聲冒進
房屋價格遠遠脫離市民實際供款能力，早已是香港的老大難問題，原因錯綜複雜，背後涉及的利益盤根錯節，政府必須下很大的政治決心，並且細加拿捏如何操作，才能避免打沉樓市，避免大多數的香港市民皆受其害。
筆者認為，剛公佈的《施政報告》措辭溫和，只提出未來3年至4年一手巿場預計可提供67,000個單位，因而被外界質疑「遠水救不了近火」。但這只是表象，只是梁班子為了避免即時衝擊樓市的做法。我們看到當局已經立即出來解畫，強調《施政報告》中提出的67,000個私樓供應，指的是已經出售的土地及正在興建的樓宇，並不包括今年以後會推出的建屋土地。並重申政府在2013年度，仍維持供應可建兩萬個私樓單位的土地目標，包括政府賣地、補地價、巿建局及港鐵的土地，這兩萬私樓土地將於推出後的3年至4年即可出售。換言之，未來4年至5年，香港私樓供應高達87,000個單位。至於今年可供出售的私樓及樓花，亦超過24,000個。這是因為現時一手私樓仍有4,000個貨尾單位，而過去半年，政府批出的預售樓花共有近8,000個，加上正在審批的12,000個預售樓花，故未來一年，可供應的私樓必定多於24,000個。何況，政府的賣地陸續有來，私樓供應量會不斷增加。
中長線覓地才能治本
誠如有關專家所指出的那樣，本港短期私樓供應量絕對無問題，「現在要救的是中線而非短線。」港府現在最應當擔心的，反而是四年五年後的供應，必須從現在起就努力「全民覓地」，令到供應能夠持續。
細察梁振英的房屋政策，其實著墨較多、規劃最詳盡的，恰恰是中長期的土地供應規劃。相關規劃中，為香港人描畫出未來10年以至更長時間的房屋土地供應和建屋藍圖：短中期會多管齊下增加土地供應，目標是首5年內公私營房屋供應將增加至19.38萬個單位，較過去5年大幅增加56.3%；10年內預計增加44.58萬個單位，其中公屋供應逾24.5萬單位。至於要長遠解決土地短缺問題，則初步定出四幅填海地及大舉開發新界東北部、北部和西部，又在南丫島北建大型人工島，希望為2020年後的房屋需求造地約3,000公頃，面積比澳門全境的2,990公頃還要大。
這個包括「新造一個澳門」的大規模「安居藍圖」，有指比前港督麥理浩當年的「10年建屋計劃」，以及香港回歸前的「玫瑰園規劃」還要宏偉，不但足以應付香港長遠發展和青年人日後的安居需要，更可不斷增加城市規模和經濟實力；不單令香港商業用地不足和樓價高企問題得到解決，也會推動香港產業轉型和多元化。
須高度警惕息口回升
筆者認為，《施政報告》之所以在中長線規劃上花如此多的筆墨，另一個良苦用心，就是希望能讓市民理解到本港的房屋土地供應其實相當充足，令市民因而不急於入市。這一方面有助穩定樓價，也讓市民可以有效回避急於置業的風險。要知道，面對世界各國狂印鈔票，香港的樓價飛升早已到了瘋狂水準。香港當局已一再提醒市民：美國聯邦儲備局不久前的會議紀要顯示，美國的無限期量化寬鬆計劃可能提早結束，超低息環境將不再維持。屆時美國息口上升，香港亦然，樓市必受極大衝擊，價格將顯著滑落。
這方面的危險，香港人早有慘重教訓。況且時下政府首批置安心計劃的樓宇將於2015年落成，依照一般銀行提供七成按揭的做法，置安心買家若付三成首期，極有可能適逢利息重上升軌，一旦樓市下跌三成，買家的首期即時蒸發，若樓價下跌大於三成，則手上的樓宇便變成負資產。政府將會步上世紀90年代推出夾屋和首置計劃的後塵，被指鼓勵市民買貴樓，引發大規模民怨。
辣招最好備而不用
因此，竊以為正處於兩難局面的梁班子，在應對上已經盡可能做到最好，因為既不能坐以待斃任由樓價狂升，亦不能急於推出幫倒忙的政策。因時因地制宜地推出措施為樓市逐步降溫，是唯一可行的路徑。如特首強調研究空置稅以防止新盤囤積，以及其他高官及學者所提議的考慮居屋遠期樓花、以勾地表土地改建屋居等等，都是藥性猛烈的特效藥，但這些「猛藥」均有強烈的副作用，港府推行時要必須十分審慎，隨時調整。至於港府去年10月推出的雙辣招數：買家印花稅與加強版特別印花稅再度加辣，如提高稅率與年期，更是不到必要不能再用的手段。
|
放大圖片
