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香港文匯報訊（記者 顏倫樂）樓價持續攀升，供樓負擔令市民家庭負債沉重，金管局總裁陳德霖昨日「出口術」稱醞釀出招。由過往經驗看，當局可動用的措施是「收緊按揭」。但有學者指，之前多次收緊按揭都未有令樓價下跌，認為要降低樓價，當務之急是「人為」推高按息，建議徵收「按揭利息稅」，變相逼銀行加息，才能有效為樓市「降溫」。
炒家資金足 收緊按揭無用
經濟學者、長遠房屋策略督導委員會成員關焯照表示，金管局出招若再「老生常談」推出收緊按揭的措施，由目前利率極低，持貨成本平，對於資金充裕的投資者來說，收緊按揭可以說是「毫無用處」。本報翻查過去近年紀錄，金管局由2009年10月開始至今，一共實施了5輪收緊按揭的措施，但反映樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)，於4次收緊按揭後的月份卻幾乎未曾下跌，反而持續上升。
關焯照建議，金管局可嘗試徵收之前市場曾提出的「按揭利息稅」：「假設銀行收2厘，你就徵收銀行1厘息，加息的支出就會轉嫁到買家身上，即變相加息。」
根據資料，早前市場提出的「按揭利息稅」，目的在於壓低租金回報率，令稅款抵銷收租回報，銀行如果將稅項全數轉嫁給客戶，效果就等同加息。例如實際利率2.5厘，以1個400萬元的單位計算，租金回報率約3至5厘；若按揭利息稅率訂在1厘、以還款期20年計算，每月供款是14,837元，一旦實施新稅項，供款開支增加1,401元，收租變相「無肉食」。
面對樓價不斷上升的問題，新一屆政府自上任後，即著手增加土地供應，又推出買家印花稅(BSD)、加強版額外印花稅(SSD)等「辣招」，但都只是令交投下跌，樓價卻不跌反升，各區更頻現新高價，甚至樓價指數再創新高。
關焯照解釋，目前樓市面對的根本問題是供不應求、負利率，這兩個問題都不是一時三刻可以解決。「就以供應為例，港府2011年才大增土地供應，最快亦要明年再推出發售」。故關氏預料，除非政府「落重藥」，否則今年上半年樓價仍將繼續上升。
樓市風險多 入市前要三思
他續說，買樓是一項長期投資，警告市民現在入市等於「泡沫中買樓」，一旦泡沫爆破就會面臨極大損失。而且樓市面對多重潛在風險，包括房屋政策的風險、美國提早加息、土地供應不斷上升等，都會影響日後樓宇價值下跌，市民入市前要小心衡量。
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