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■據兩大國際性代理行統計，香港去年第四季以每月每方呎租金2,800港元居於全球之冠。圖為波斯富街。中新社
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
繼2011年後，龍年也是本地旅遊業豐收年頭。根據香港旅遊發展局數字，2012年整體訪港人次達4,842萬，比2011年再上升16%，其中來自內地的訪港旅客高達3,491萬人次，較2011年再上升24.2%，說明內地旅客訪港比重按年繼續上升。「過夜旅客」佔整體訪港旅客48.9%，約2,377萬人次，較2011年增加6.5%，並估計2012年的「與入境旅遊相關的總消費」已達3,065億港元，較2011年增加16.5%。
興旺旅遊業自然拉動了本港零售業快速發展。其實自2003年中央批准開通「個人遊」，內地旅客累計訪港人已突破1.5億，以「自由行」身份來港為7,850萬人次，佔內地人訪港總數的一半。來自政府差餉物業估價署資料，2012年9月港島區零售租值每平方米1,656元，1999年則為821元，升幅102%，同區零售商舖售價每平方米426,726元，1999年則為197,841元，升幅116%。又根據兩大國際性代理行統計，香港去年第四季以每月每方呎租金2,800港元居於全球之冠，比亞軍紐約高40%以上。
在全球經濟尤以歐美各國不景氣之下，許多外國名牌為了打入中國市場，第一步跳版是香港，她們紛紛來港開店。近兩三年愈演愈烈，傳統的旅遊旺區如銅鑼灣羅素街一帶、尖沙咀彌敦道/北京道/海防道一帶、旺角彌敦道一帶租金屢創新高。原來租客如食肆、中西藥行、服裝店、連鎖式超市等等唯有轉戰次級商業地帶如灣仔、北角、油麻地、西環、大角咀、各大新界市鎮中心區，繼而拉高次級商貿區租金。就連領匯和房協商場都受惠，領匯商場的2005年平均呎租205元升至2012年年中的358元，升幅達74%，不少街坊小店/酒樓捱不住貴租而被迫結業。
在領匯已翻新旗下16個商場中，起碼有70%舖位由集團連鎖店租用，有些更高達90%！這一片商舖租金加風下，經營者只有盡量轉嫁成本到消費者身上，這形成物價上升或價位一樣但份量減少的現象，於是民間響起商舖租金管制的呼聲，期望遏止將來的升幅。
翻查近幾十年全球房地產歷史，大家不難發現歐美亞各國從未有實施過商業地產租管，而香港有關住宅租管及租住權保障早於1998年和2004年被陸續廢除！香港政府實行住宅租管主要著眼在安居是民生重要元素，是穩定社會主要手段，但商舖租金高低則只影響本土營商環境。本港歷來奉行自由市場經濟模式，並且行之已久運作良好，雖然旺區店舖租金持續高企，但沒有出現大量空置現象，商舖轉租只屬行業更新對整體經濟非壞事。
在自由市場經濟運作下，業主會因為高企「入貨價」而提高租金，但租客同樣會計算自身的承受能力去承租，如果租金到達太高水平沒有租客可以負擔，業主在空置六個月後自然會「投降」去減租。當同區租金「見頂回落」後，售價會「拾級而下」。這個市場調節機制素來運作暢順，相比政府「硬性」干預更加有效。
商舖租管似乎是沒有必要性，但高昂租金委實令小型企業和創業人士經營困難。政府是應該使用行政手段去鼓勵小型企業和有志創業人士，如提供創業基金、稅務優惠、樓按津貼等等。另外政府和民間機構可以建造創業者場地，以補貼租金提供經營場地，並且統一進行推廣活動，改善往返場地交通安排和提供商業支援服務如企業報稅、帳目結算、統一採購等，增加收入並減低經營成本。
其實商舖租售價上升狂潮都是源自供應量長久不足，並且「自由行」吸引大量外地名牌進駐而將水平不斷搶高。如特首在施政報告中提倡，政府應積極研究開拓其他商業中心如大嶼山、新界東北和內地與香港跨境地帶，以公眾資金先興建龐大「地區性」購物中心，提供良好公共交通網絡和充足停車位，然後將附近土地招標給大財團發展其他購物設施和旅遊項目，期望可以分散購物者到邊陲地區，既能有效平抑傳統商業區地段租售價，也可創造大量就業機會。在今天內地與本港矛盾日益加深之中，這未嘗不是「雙贏」方法。
香港是從一個小型漁港，慢慢地依靠本土人歷代奮鬥精神打造成今天的「金融、商貿、旅遊」亞洲都會，請各界人士繼續發揮「獅子山下」創業精神，背靠強大祖國的力量，再為香港締造另個「黃金十年」，成為下代中國香港人「安居樂業」之地。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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