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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
3月底，澳門新一期經屋再次接受申請，這是相隔八年後的第一次。房屋局今期只推出外島路環石排灣業興大廈共1,544個一房廳單位配售，售價由52萬至70餘萬（澳門元，下同），實用面積約33平方米，即均價約1,500至2,000元／平方呎，是附近私樓樓價約1/3。政府放寬了新一期經屋准入條件，將一家團每月收入上限大幅向上修訂至$22,240，還比多年累積通脹率更高。房屋局更加重申，今次公佈的經屋收入上下限和資產淨值上限，只適用於今期申請，即下一期再推時會重新訂定，並表示其他大型的兩/三房廳經屋申請將於今年第四季重開。當地的中下層市民普遍都歡迎新一期經屋重售，並接受樓價水平，但稍稍批評供應量太少和實用面積不足夠家團居住。市場人士預料，新一輪經屋開售潮會吸納二手的中下價私房需求，尤其是唐樓和舊樓受到較大影響。
回顧2012年濠江樓市，各類物業的升幅相當驚人。據統計局公佈，去年住宅買賣有16,917個(其中4,527個為樓花單位)，按年減2,205個，成交金額彈升26.1%至澳門元742.3億。住宅實用面積成交均價為5,329元/平方呎，按年急升38.4%，是同年通脹升幅6.11%的6倍多。同樣地，去年工廈，辦公室平均成交價同告急升，工業單位均價達1,933元/平方呎，按年升73.4%，辦公室均價亦按年升32.1%至4,303元/平方呎。雖然店舖和停車位沒有正式的官方售價變動公佈，但從我司收集的成交價可以反映升勢不亞於辦公室。再者，全年私房建成單位有2,443個，按年升1.2倍，但跟最近十年濠江平均建成單位的2,700個，供應量明顯不足。
如果讀者是「心水清」的，不難發現港澳兩地樓市局面相當類似，都是面對經濟環境不俗吸引熱錢不斷流入，並因供應量短期不足而翻起「千呎巨浪」，樓價「拾級而上」使置業者(尤其首置人士和中下層居民)非常困難上車。澳門特區政府面對「熱錢大批遷移」的大時代，同樣地推出「新八招」來增加成本和減少按揭成數去減低入市需求。打壓樓市招數成果是一手暢旺但二手慘淡，但升幅自2011年6月推出後仍然未見大幅受控。
6月「新八招」期滿惹關注
正值今年6月「新八招」期滿，市場人士正預測該政策會如何走下去呢？會全面取消令市場再自由運作呢？再延長甚至如香港/中國般推出加長加大版呢？還是再加大力度加重稅項去進一步打擊樓市呢？其實自從鄰近地區如香港/內地廣東省/新加坡先後加大打壓樓價的行政措施力度，一些熱錢已轉投入濠江市場，令今年首季當地一手樓價不跌反升，交投量也增加了。澳門政府面臨樓價再次回升的巨大壓力，這增加了其再要打壓樓價的主要因素。筆者大膽預測濠江政府對當地私樓樓價的政策取態仍是保持控制價錢回落至市民可以負擔的合理水平，短期會通過行政手段去達標！又根據粗略計算，如以去年總體住戶工作收入中位數2.7萬收入及7,000元/平方呎均價為計算，家庭供款比率已經近60%，大大超過50%的合理水平，這也促使政府不能不再干預樓價。
其實澳門政府提供資料顯示，中長期土儲和可供應住宅單位數都是充足，尤以外島仍有較多可開發土地，又有五幅填海用地、工廈改建、舊區重建、閒置土地沒收再用，短期可提供達4萬套。如以年產4,000個新建成私樓來考量，則未來十年住宅供應理應不缺，核心問題如香港一樣是短期不足而已。
鄰近澳門的珠海正急速發展，這對當地會形成外來的住房需求。《珠海2013年十大重點建設項目計劃》近日出爐，納入重點建設項目共有102項，共投資超過3,500億元人民幣，單是2013年計劃投放316億元人民幣。102項重點建設項目主要涉及交通運輸系統建設工程和現代服務業工程，這會拉動整個粵西經濟發展。未來十年正是橫琴新區的興建高峰時期，大家不容忽略！面對鄰近地區大機遇的新發展，澳門的樓價上升是可期，重要的是特區政府如何去平衡經濟發展和民生利益了。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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