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■圖為嘉湖山莊。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
最近無論碰到甚麼人，第一個話題是四川雅安地震，救急如救火，筆者呼籲大家踴躍捐輸，幫助受災者解決燃眉之困，並協助災後重建。另一個話題就是，樓市轉勢已成，似乎每個人都在盤算對自己的影響。最近一連數周，十大指標屋苑，佔大部分成交宗數的，竟然是嘉湖山莊，其他屋苑接連錄得零成交。市場憧憬樓價回落，就連房協綠悠雅苑，亦出現綠表家庭撻訂個案。
嘉湖山莊由於地理位置較偏遠，一向樓價落後於大市，但亦因此為上車一族考慮範圍內，近期該屋苑的成交，大部分是300萬或以下的樓盤，在市區樓價未回落至出現較多這個金額或以下的水平的樓盤之前，嘉湖成交較多可以理解。港府以行政措施調控樓市，引入或加重各類印花稅，令交易成本大幅增加，加上金管局加強限按及銀行調高按息等，基本上已把投資客摒諸門外。雖然部分措施向首置客傾斜，例如以個人名義的首次置業自住者，獲豁免雙倍印花稅，但一連數周成交持續低迷，漸漸確立樓市轉勢，連帶首置客亦感猶豫。
筆者寫過樓市「跟紅頂白」的心態，預期樓價向上的時候，買家會高追，自用者為避免在將來更高價才入市，會選擇馬上入市，抱投資出發點的買家被上升潮吸引，亦入市圖利，於是市場多了一批投資客，這是為何樓市愈壯旺時，需求愈大的原因。在同一時段內，市場的放盤量大致不變，額外買家湧入市，會做成僧多粥少，推高樓價的效果。高價成交的訊息，亦會令要放盤的業主心態變得強硬，叫價愈叫愈高，就是怕賣得太早賣平了。
相反現時由於港府各項措施，來自投資者那部分需求沒有了，樓市轉勢跡象愈來愈明顯，買家尤其自用者亦持續觀望，就是怕入市太早，變成買貴貨！買家愈遲疑，樓市成交愈低。現時銀行按息低，業主持貨利息成本相對便宜，所以未出現大幅減價潮，但如果轉勢持續下去，希望不要出現甚麼重大政經事故，否則到時持貨較多的投資者便需要減磅出貨，樓價就會因此有較大幅調整。嘉湖山莊錄得較多成交，除了因為是上車盤外，亦因為部分業主軟化，肯擴大議價空間所致。
想談談綠悠雅苑有綠表家庭撻訂的事，按樓價300萬計，5%首期就是15萬，為何寧願損失15萬，也不繼續成交？相信最大原因是預期回落不止5%，但又為何白表客沒有出現撻訂？可以理解是綠表客的顧慮多一重有關，就是要放棄公屋單位，等於失去最後的防線，萬一將來家庭經濟逆轉，既無力供新樓，而公屋亦已交回房委，豈不是變成無家可歸！
現時歐美日量寬，估計利率仍將有一段不短的時間持續低企，而國內經濟保持持續增長，本地經濟理應保持理想表現，港府對樓市的干預，出發點是從保護民生角度考慮，難得在現時轉勢情況下，可以集中精神在加強供應方面做功夫，而無須再做加辣的短期措施，所以預期今年內樓價調整幅度不會太大，而樓市買賣雙方的議價談判互動，將持續一段時間較有利於買方。當市區出現較多300萬或以下的樓盤時，上車客將會有較多選擇。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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