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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
準買家普遍關注「物業估價」問題，究其原因，銀行會根據物業估價及按揭申請人的還款能力審批按揭貸款，當中的「物業估價」跟隨市況波動而經常有變，甚至與業主的叫價有出入，影響按揭貸款金額，以致交易無法順利完成。
一般而言，銀行審批按揭前會委託3間，甚至4間至5間專業測量師行先為物業進行估價，並根據物業的坐向、景觀、樓層以及成交紀錄等因素評估出市值，買賣雙方亦可因應「物業估價」作為議價之基礎。近月樓市成交價量出現調整，今年4月，整體物業註冊量僅錄得4,382宗，不但較3月下跌三成，更創1991年以來的第四低，除此之外，根據最新的「樓價走勢圖」資料顯示，4月以建築面積計算的平均呎價報7,202元，按月微跌1.3%，樓價已連跌兩個月，累計下調2.2%，令市場關注「物業估價」再次出現變化。
事實上，由於二手樓業主叫價仍然強硬，僅個別放寬議價空間，因此在部分高價成交的支持下，現時整體物業估價仍相當貼市，尤其是成交量較多的大型屋苑，僅出現少許差距。當然，向來成交並不活躍的單幢式物業或唐樓，在淡市之下，估價不足問題會相對較為明顯，連同金管局持續收緊住宅物業的最高按揭成數措施影響，令準買家可獲取的貸款額下降。
單幢樓唐樓影響波幅大
以本公司按揭個案為例，譚先生以成交價425萬元購入長沙灣道一個單幢式物業的低層單位，原本欲申請50%按揭，不過鑑於估價低於成交價，最終銀行只批出48%，按揭申請人需要支付差額，因此要多付2%首期，才能成功上會。筆者認為，畢竟買賣物業涉及巨額金錢，要避免估價不足的問題出現，建議準買家入市前，可考慮到銀行或按揭轉介機構為心儀的單位進行估價，以及計算個人可負擔之首期及供款能力，確保上會萬無一失。
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