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■中文大學莊太量
記者 黃嘉銘
運房局第二季數字顯示，未來3、4年一手私宅供應增至7萬伙，較第一季的統計增加3,000伙，是自2007年第三季後最多，即平均每年有1.7萬伙至2.3萬伙供應。但仔細看，近期新盤並非個個「好賣」，部分中上價新樓銷情平平，有發展商更推出優惠，變相劈價求脫手。有學者指出，發展商定價不及以往進取，或多或少反映其對後市不樂觀。現時市場購買動力僅限於上車客，發展商即使平賣單位亦未必有客接貨，若「鬥劈價」出貨也未能湊效，樓價短期應橫行偏軟。
重稅徹底打擊換樓客源
發展商近期定價偏向貼市推盤，主導樓市交投量之餘亦盡吸上車客的購買力。在重重辣稅包圍下，一手樓帶旺二手市場的畫面已不復見，令市場氣氛呈現「一手熱二手冷」的現象。中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量接受本報記者訪問時指出，一、二手樓市互相帶動已不復見，皆因政府的重稅令換樓客徹底卻步，即使一手銷情如何熱烈都難以打動二手業主出貨。
莊太量續指，近期一手盤定價不及以往進取，而現時市場購買力僅限於上車客，承接力有限，估計發展商「鬥劈價」也未必能吸客入市，減價潮只是周期性的現象，樓價起跌最關鍵始終仍是息口。他估計樓價短期應橫行偏軟。
BSD抑內地買家加價難
港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮稱，發展商對樓市發展的眼光一向比小業主看得準，若發展商決定減價，看似是樓價下跌的先兆。然而，有別於往年的是，現時一手新例令發展商不可輕易更改價單，故定價偏向保守，而且在買家印花稅(BSD)出台後，內地買家卻步，從而令發展商無法高價開賣，因此未來3、4年一手私宅供應增至7萬伙，亦只反映發展商確有出貨壓力，但不一定是樓價大跌的指標。
翻查資料，發展商減價最厲害之一役乃十年前沙士前後推售的九龍站擎天半島。當時發展商九倉多次推出優惠，包括一、二按首兩年免息、免供優惠及低至1%按揭利率，優惠總數相等於樓價半成至一成二不等。又曾推出換樓買家可享60天特長成交期，更可透過各大龍頭代理購入該盤，獲豁免出售現持物業之佣金。此外，發展商亦曾推出「租轉買」置業計劃，以吸納現租客置業，優惠包括1年每月2萬元租金津貼、1年管理費及會所消閒津貼、1年車位租金津貼及4萬元連卡佛購物禮券，總值36萬元，相等於樓價的8%，減價手法層出不窮。
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