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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
7月27日深圳前海開發區二單元區首二幅商業用地以「價位最高」方式成功賣出，市場預期樓面地價可達每平方米3萬元(人民幣，下同)，但卓越置業分別以51.9億元(16,200元/平方米)和71.8億元(15,950元/平方米)奪得，成交價比官方底價分別溢價達48%和53%，這算理想嗎？日後同區再賣地還會再升嗎？對將於8月16日開標的第二單元區第三塊土地有何指標作用呢？
在前瞻地價未來走勢前，筆者先分析今次賣地情形。如果扣除建成辦公樓無償交出部分樓面，樓面地價已達19,950元/平方米，再加上前海管理局指定最低每平方米投資額為15,000元/平方米，則成本價已高見35,000元/平方米；再加上起碼三成利潤，最後售價最低是約45,000元/平方米，這其實與蛇口/南山甲級辦公室售價相若。經過筆者較仔細分析，這兩塊地皮售價是符合現有水平，只不過是市場預測價位過份樂觀而已。
翻查今次入標者，不難發現包括卓越置業、綠地控股、新世界/萬科、華潤置地、世茂房地產、金融街控股及金地/香江/佳兆業深圳，前四間公司分別每塊地皮都入標，而後三間只對較大地皮感興趣。他們競標價只有首二位非常接近，其他的相差頗遠，尤其以較大的更甚，相差約28%，這反映首二位抱有「志在必得」的心態，但其他則希望「撿便宜貨」的態度。開發商的背景主要來自內地實力分子，尤以由深圳起家的為最大宗，還有幾間是跨省的大型企業及全國性房地產開發商，但只有一間香港上市的發展商，其餘預報會下手的幾所香港大型開發企業最後沒有行動。
其實不難推想，這些未有下標的企業下次積極入標，因為今次開售已為市場定下指標。未來8月中開標的地塊是屬同一單元，土地用途是商業辦公用地，土地面積6.18萬平方米，建築面積50.3萬平方米，競標底價67.2億元，折合每平方米1.33萬元。競標資格要求頗嚴厲，包括是香港上市企業；於6月24日市值不低於400億港元；2012年收入不低於200億元；與不少於3家境外世界500強金融機構或其控股一級子公司簽署入駐前海的合作意向及50%辦公物業面積限自用並十年內不得轉讓。
從詳細條文中可以理解為前海管理局是希望吸引香港上市的中大型企業入標，並不只局限於傳統房地產開發商，更加合適那些中外港資上市企業想將總部遷入前海的，或者開發商與使用企業草擬佔用意向書後再以開發商公司名義入標，既可引資，也可成為日後「總部經濟」的推手者。雖然這塊地有多項限制，但相信中標價不會太低，保守地估計會有底價位上浮20%的空間而成為深圳新一代的地王了。
三大地主動向左右後市
讀者可能更加關心的是前海地價的長遠前景，是否持續看升還是停滯不前呢？其實這個答案是看其他前海三大地主的動向，他們分別是招商局集團(約400萬平方米)，中集(約52萬平方米)及深圳國際(約38萬平方米)。他們進入該地區最早，地價成本便宜，他們與前海管理局談判開發的補價金、土地用途分配比例、時間表將直接左右整區地價的走勢。
在用家角度看來，進入前海辦企業仍然處於探索階段，如何辦手續合法地落地？如何合法聘用香港/內地僱員，其比例如何？何種專業/顧問公司可以成功引用CEPA條文開業，並且可以經營範圍是什麼？公司最後實交企業稅和其他稅項如何合算呢？這一系列問題必須完滿解決才可以吸引辦公室用家進駐，這樣才可以成功地培養出成熟的二手租售市場！請大家不要小看前海辦公室的供應量，單單是第二單元的首三幅地皮完成的辦公室面積總和已等於現在中環甲級寫字樓的總存量，這個區域完成開發後將是中環的幾十倍大，如何去繼續吸納是個長久的問題！
乘著中央的優惠政策，前海的未來發展是可以憧憬的，但如果使她持續壯大而又能跟香港分工合作呢？這實是港深政府要攜手處理的迫切問題了！在香港正在鬧地荒的局面，前海可否成功地成為中港外資總部的土儲區，如橫琴與澳門一樣，大家應密切期待！ ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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