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香港文匯報訊報 (記者 黃子慢) 自6月20日美國表態退市後，業主擔憂後市發展，令物業買賣膠著，整體樓價居高不下。但「白居二」效應減弱下，搶盤情況減，樓價開始被軟化，反映樓價的中原城市領先指數CCL最新報120.41點，按周下降0.45%，結束三連升，於該水平窄幅徘徊；中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass連跌二周累跌0.51%，最新報119.74點，按周下降0.46%。
白居二入市審慎 成交回落
中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，CCL最新報120.41點，按周下降0.45%，結束連續三周的輕微反彈。反映6月20日美國表態退市後，物業成交萎縮，整體樓價高位反覆徘徊。7月底有發展商開始貼市價推新盤，8月1日美國聯儲局未有退市時間表，仍有待8月中下旬公布的CCL才開始反映，料CCL繼續在120點上下水平反覆徘徊。
需求降 今年樓價料跌10%
另外，日前差餉物業估價署最新樓價指數顯示上半年樓價累升約6.7%，美聯首席分析師劉嘉輝表示，樓價指數創新高主要反映早前「白居二」相繼入市的情況，唯近數星期「白居二」買家追價審慎，大市成交又見回落，上述樓價指數實際有「滯後」現象。事實上，據美聯「樓價走勢圖」資料顯示，7月份樓價已再度回落。目前樓市交投相當薄弱，加上租金回報收窄，在投資需求降的情況之下，料今年全年樓價跌5至10%。
若以反映物業交投活躍程度的流通率作分析，不難發現流通率與樓價的走勢於政府推出辣招前相當近似，如97年物業交投相當暢旺，流通率曾達到約17%的極高水平，推高樓價至97年高位建築面積平均呎價6,208元。
然而，隨著政府於2010年11月推出SSD後，流通率與樓價走勢不再近似，反而呈現背馳局面。政府令物業交投回落的同時，樓價卻被「夾升」。而期後政府再接連推出BSD及DSD，受3D夾擊，物業交投被冰封，情況相當淡靜，樓價始見回落，近月雖因「白居二」的帶動，令僅樓價略作回升，但上月已再度回落。
售轉租增 租金走勢將平穩
劉嘉輝稱，無疑現時樓價只見輕微回落，惟預期在租金回報率漸欠吸引力下，樓價在今年餘下時間的跌幅料將加劇。事實上，在3D環境下，不少業主寧將物業轉售為租，放租盤上升令租金走勢難以如2012年般有逾15%的升幅，估計走勢僅能平穩發展。而今年上半年租金便僅上升1.2%，租金回報率亦因此下調至不足4厘水平。若投資者需繳付雙倍印花稅的話，回報率更欠吸引力。
他指，如政府辣招不減，未來樓價大幅上升的機會不大，而租金走勢料亦只會平穩發展，在資產升值及租金回率均欠吸引之下，相信投資需求將進一步削弱。在「回報跌、交投降」之下，對樓價構成下調壓力，並估計今年全年樓價跌5至10%。
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