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■莊太量
當年：供樓佔收入1.1倍
對比上次發生樓泡的1997年，金管局估算當年的家庭月入對樓價的「價格收入比率」為14.6，為當時歷史高位，但在今年中該比率已攀升至14.7，即以入息中位數計，要14.7年的家庭收入，不吃不喝方可買一個538方呎(50平米)的單位。當年家庭月入對供樓「收入槓桿比率」於1997年更曾升至逾110%。
上次加息周期樓價跌16%
在上次美國1994年至1995年的加息周期，本港股市、樓市、息率都受負面影響。美聯儲局於1994年2月開始加息，息率一年內上調3厘至6厘，10年期債息由5.8厘急升至8厘，令港元拆息升至7.2厘，最優惠利率（P）升至9厘，平均按息升至10.75厘。相比現時「P-2.5%至2.75%」即2厘多的實質按息，只能說目前的低息環境，掩蓋了樓價高得不合理的事實，供款人未致「爆煲」。加息影響下，本港樓價當時在19個月內下跌16%，交投大減三分一。
今日：加3厘84％月入供樓
買家的供款負擔能力，是經常用來衡量樓市有否泡沫的指標，當買家大部分甚至全部家庭收入都不夠交供款時，樓泡距爆破之日亦不遠矣。其中，息口是影響供樓負擔的重要因素。
美聯儲局主席伯南克在今年9月議息會議後預料，美息在2018年升至4厘。不過港府及專家多次警告，本港加息步伐可能早過美國。金管局的內部評估指，以20年期按揭計，每加1厘息，還款負擔將增約10%；若加息3厘，家庭的84%月入將用作供樓。至今年6月，供樓佔家庭收入65%。
港加息步伐或早過美國
可以預見，目前近乎零的美息，當三數年後升至4厘，在聯匯下，意味著目前本港約2.5厘的按息也會升至6.5厘，置業人士的供款額會增加40%，每月的家庭收入僅夠供樓，樓市根本無支撐基礎。
中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出，香港樓市去向的最大關鍵始終是息口，這非香港政府能力可控制，而買家要面對的真正樓價並非單看表面成交價，更要兼顧供樓利息的支出，但利息不可能長期處於低位。故此，息口一變，樓市自然就有反應。
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