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■英國倫敦房地產有市場，樓價飛升。網上圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
從最新經濟數據中，大家可以發現英國經濟真正在復甦中，由2012年GDP升幅0.2%，今年可以錄得約1.3%升幅，2014年及2015年分別預測上升2.2%和2.4%，冠絕整個歐洲大陸。同時CPI也會由2011年的4.48%穩定回調到今年的2.7%，明年的2.3%（預測）及後年的2.20%（預測）。如果真的實現，則2015年將出現自2008年起GDP高於CPI的正常經濟情形，扎扎實實地走出經濟困局。
這次經濟增長的推手主要來自英式的貨幣量寬政策，英倫中央銀行正表明寬鬆貨幣政策短期仍然繼續推行，除非經濟復甦已持續一段長時間，預計會在2015年後才可能出現，利息不會於兩年內上升，對房地產市場利好。
在今年年初，英國首相卡梅倫推出「幫你買」（Help To Buy）計劃，並分階段執行。英國政府提出這些房策的背景，是因為當地的樓價太低，造成「負資產效應」，不支持市民消費，阻礙經濟全面復甦。雖然這與香港及至整個大中華地區現時急升的「買樓難」問題截然不同，但其計劃主要措施可堪特區借用嗎？
根據英國官方統計，英國今年頭三季「首置人士」市場升幅達4.9%，當中大倫敦地區高見8.9%，為全國之冠；而二手市場升幅達4.7%，大倫敦地區更有7.1%，證明英國樓價「從谷底回升中」，實拜這項房策所賜。作為第三產業主導的成熟經濟體，英國樓價全面上升使當地經濟帶回健康上升的正道！
單看「大倫敦地區」四大區(南北中西)，可以發現首三季有着截然不同的表現，普遍現象是同區中多層住宅單位樓價優於獨立屋，一些地區多層住宅單位升幅達5%以上，但同區獨立屋則出現輕微升幅甚至下跌情況，反映這項房策有利英國國民首次上車，對豪宅起了抑壓作用。
當然英國對二百萬英鎊以上市值的豪宅推出印花稅對樓價也產生減壓作用。因為近年英國出現樓價持續下滑的情況，根據英國住屋承建商聯合會的統計，截至今年6月的一年內只有約十萬六千新屋落成，年環比下跌達9%，更是2007年高峰期的六成建屋量。因為供應短缺，大倫敦地區的住屋租金首三季錄得持續增幅，尤以獨立屋更普遍地超過一成以上，對後市住宅房價起了正面支持作用。
「幫你買」政策主要包括三大措施，計有按揭資助 (Equity Loans)，累進買樓(Staircasing) 及新買計劃 (New Buy)。在按揭資助措施中，買家只需付出5%首期，並借入75%按揭數，餘下20%由政府提供低息貸款，頭5年免息免供，之後每年交1.75%利息，當售物業後才需償還本金。這項措施主要便利國民以5%首期可以上車，且享有5年借錢「蜜月期」，而本金則只需售後才要交還。這個方法的主要優點是簡單明白且容易執行，只要經濟情況持續向好，則出現斷供機會不會太大。
累進買樓是容許市民購入單位不少於25%權益，每年交付租金為餘下權益市值的2.75%，其後更可逐步增持至完全擁有。這項措施頗為新鮮，是揉合港版的「居屋」及「公屋」的構想，但也是相當複雜，涉及多方持份者，執行上會有多種問題。如買家購入50%以下權益後拒絕交租，「大業主」有何方法對付呢？可否按法律程序趕走他呢？
如果趕走後再轉售，原業主的權益什麼計算退還呢？再者住戶想進行單位維修/補養，如何分攤費用？或單位出現強制性維修需要，如「小業主」無力或不想承擔費用，這些強制工程費用如何分攤或收回呢？而且中國人不大接受是「小業主」的概念，筆者想這項方式在本港幾乎不可能推行。
相對來說，新買計劃對於港人絕不會陌生。這項計劃由政府擔保，提供95%低息按揭，資助首次置業者購買50萬英鎊以下的新建單位。這個方法是三項中最簡單且容易執行的，是可作為特區政府參考的！至於是否95%還是低點的擔保按揭額，而且上限新建單位樓價可按本地實質的「上車盤」平均值來確立。
特區政府以增加供應去平抑樓價是良好構想，但如果樓價不出現大幅回軟，市民付出30%首期仍然是不易的，理應積極研究幫助市民上車的財政措施，促使市民較易上車，重新建立以往的漸進式換樓群體，令市場再有秩持續發展。
再者，今天的本港樓市另一個大問題是上車盤和豪宅呎價的差額太大，不利市民實現換樓需要。如果通過適度增大豪宅供應量和行政手段如稅費形式去縮窄兩者均價差額，都是房管官員需要理順的。「幫你買」房策的三項措施可堪本港房管官員細心研究，「他山之石」可否借用呢？■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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