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2013年12月22日 星期日
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美退市息魔逼近 港明年樓價不樂觀


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■明年本港將有不少逾千伙的新盤推出,包括大埔嵐山可供應1,350伙。 張偉民 攝

香港文匯報訊 (記者 梁悅琴、涂若奔)美國宣布「退市」但未加息,不少分析指短期對香港影響輕微,但多位學者警告,本港息口可能提前攀升,發展商同時已適應一手住宅銷售條例,明年一手盤供應或倍升至1.5萬伙至1.6萬伙,加上他們要追業績,將續以低價促銷,本港樓價明年可能下調5%至15%。

中原地產亞太區總裁黃偉雄指出, 美國退市象徵美國經濟基調逐步向好,對香港出口有益,本港經濟向好,明年住宅樓價先跌後升,明年上半年豪宅價跌10%至15%,下半年回升5%、至於中小型住宅明年上半年跌10%,下半年料回穩。

發展商追業績續低價賣

他指出,受到一手住宅銷售條例影響,今年一手盤料只有8,500宗成交,創18年新低,成交額只有800億元,創4年新低。基於發展商已適應一手住宅銷售條例,明年銷售量會倍升至1.5萬伙,發展商要追業績,開價自會克制,續以低價促銷。

另一代理行,美聯集團副主席黃靜怡亦指出, 面對美國退市、息率回升及供應趨升等情況下,二手樓價未來兩至三年內會跌20%至30%。交通銀行香港分行首席經濟及策略師羅家聰更為悲觀,因香港樓價自今年9月開始下滑,不排除美聯儲退市觸發樓價跌得更急,有機會一口氣下跌30%至40%。

發展商方面,嘉里發展執行董事朱葉培認為,美國退市規模不算太大,加上聯儲局主席伯南克表明利息不會太快回升,預期香港明年利息走勢仍然穩定,並於未來數年循序漸進地上升。他相信,香港明年樓市波動不大,樓價可平穩發展。

銀行加息無需跟隨美國

房產發展研究中心研究員姚松炎昨日接受文匯報訪問時指出,目前市場的息口水平很大程度是受資金流向影響,即使美國未有加息,本港的息口也面對上調壓力,預計1年內將會出現輕微升幅,明年本港樓價可能下調5%。

姚松炎進一步解釋稱,全球資金趨向一體化,息口水平僅部分由央行主導,特別是長債的息口水平,很大程度由市場自身決定。美聯儲雖暫未加息,但減少買債之舉已向市場發出信號,並已傳導至本港,一旦資金流向發生改變,令銀行感覺銀根短缺,市場息口上調和樓價下跌都將不可避免,但一年內的變幅仍較緩慢輕微,估計樓價「打橫行」或最多跌5%。

事實上,受近期發展商爭相以送優惠變相減價影響,買家購買力被凍結,二手樓市停頓,反映本港二手樓價走勢的中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報117.49點,創47周新低,按周下跌0.57%,並連跌三周共1.8%,亦跌破今年2月雙倍印花稅(DSD)後的117.60點低位。

另一學者,浸會大學財務及決策系副教授麥萃才則表示,美聯儲從「開始減少」到「完全停止」買債,將是一個較長的過程,並不是馬上收緊銀根,相信短期對本港市場只會有心理層面的影響,估計美聯儲最快要到明年第三季才加息,屆時本港追隨加息,將對樓價造成負面影響。

走勢未明 轉用P按穩陣

不過,麥萃才強調,美國未有加息,不等於本港的息口不會上升。由於市場預期開始扭轉,如銀行覺得自身銀根較緊,不排除會將樓按息口調整,例如從P-3升至P-2。在現階段,他認為買家申請樓按時,「借P按較借HIBOR(銀行同業拆息)更穩陣」,因為HIBOR反應市場的供求關系,波動變化較大。

獨立經濟學家關焯照亦表示,美國自身未有加息,本港息口也會有上升壓力,估計明年樓價調整幅度大於今年,幅度為10%至15%,屆時若供應量也有所增加,跌幅不排除達20%。

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