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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
12月12日下午，澳門大學澳門研究中心發布「澳人澳地」研究報告，對該項建議政策從法律、經濟、社會、區域比較等多個層面綜合分析，針對所謂「澳門本地的夾心階層」建議三種模式供公眾討論。這些模式分別是「經屋升級」版、「協助永久居民家庭自置居所」版及參照「港人港地」方法，三方的推手者完全不同，分別是政府、政府+發展商和發展商主導執行。
其實「澳人澳地」建議是應當地社會對「港人港地」政策的要求才產生的，但其提出三種方案反過來對香港房屋政策有無啟示作用，是良性互動還是完全分開呢？「港人港地」和「澳人澳地」的產生背景有異同之處。它們的共同處是兩地的本地居民都是面對高樓價問題，居民收入追不上樓價升幅，令「夾心階層」的置業慾望愈來愈不能實現，特區政府們試圖推出只出售給本地居民的房屋去幫助他們可以「上車」。
反過來說，它們有着不同之處。澳門是微型外向經濟體，近年特區經濟起飛，但居民收入升幅遠遠低於樓價上揚程度，低下階層有社屋和經屋解決居住問題，首置的「夾心階層」則置業遙遙無期；香港政府因為前數年缺乏中長遠房屋規劃，使幾年間推行土地數目遠遠落後於年均供應量，供應量少碰上全球低息環境迫使樓價持續升溫，又加上香港經濟近年增長放慢，居民收入不及通脹/樓價升幅，令本來已置業困難的首置人士「百上加斤」，尤其年輕一代只能「望樓興嘆」。
如果再展望未來五年，港澳經濟會表現迴異，預料澳門因賭博收入持續上升和基建項目相繼上馬，未來的年均GDP增長將達到10%左右，並跑贏通脹；香港則因外地經濟將有待復甦和內地自由行經濟效益繼續淡化，預料出現經濟平穩發展，且雙辣招有望會促使樓價回落10%-20%內。但是無論如何，港澳兩地未來五年的樓價水平仍然是遠超本地居民的正常收入可以負擔的合理水位，「夾心人士」還會面對「上樓難」的局面！
建議歸入公共房屋區內
澳門研究中心的三種「澳人澳地」模式各有長短，而且其房屋歸納建議分類有着根本不同。澳門特區政府實施「社屋為主，經屋為輔」的公共房屋政策，而「澳人澳地」房屋是被建議歸入公共房屋區內，是繼社屋及經屋外作為公共房屋的輔助社經屋的產品，「從首到尾」只限定供給澳門本地居民市場；但「港人港地」的單位則定位不甚清晰，即由政府賣地但由私人發展開發、建造、定價和銷售，只是於銷售對象權限售時期有明確限定，中標地價跟鄰近私人樓宇歷史地價沒有太多折讓，可以預料最後產品定價仍然參照附近同級樓價，對幫助「夾心人士」置業沒有明顯效果，單位總價也不是她們一定可以負擔的範圍之內。
「經濟房屋升級模式」是參照現行經屋的做法，由澳門特區政府負責建造，所有單位由政府有關部門負責處理及銷售，銷售價格由政府主導，與購買者的負擔能力掛鈎。首次銷售限制中，購買者資格必須是年滿十八歲及澳門特別行政區永久性居民，首次置業，在某一時間內未擁有自置居所，須以家庭為申請單位；由於針對群體不同，一些如收入和資產限制相對放寬；單位面積與現時經屋相若或稍大；禁售期為7-10年，轉讓時須補價，轉讓對象只限隨機抽中的澳門永久性居民；曾購買經屋，受惠於四厘利息補貼計劃或自置居所支援計劃者(含曾一次性享受「澳人澳地」政策優惠者)均不可購買。
只可在永久居民間轉讓
「協助澳門永久居民家庭自置居所模式」是基於「夾心階層」的資產特徵和居住需要，在政府扶持的經濟房屋與完全市場化的私人樓宇之間提供的適當價位的住房產品供給，其目的是主要協助首期不足的澳門永久居民家庭「上樓」，且未來只可在澳門永久居民間轉讓。其發展模式是可以政府自建自售或政府賣地私人企業於限定合同條款(包括單位設計、數目、興建和銷售)執行。
建議其銷售價格由政府主導，以市場價格為本並給予20%-30%折扣；從鼓勵居民向上流動考慮，收入及資產不設限制；限售對象與上項計劃一樣；轉售對象限制跟上項計劃一樣；禁售期可減少到5年-8年；可以輔以適度的財政支援措施，如放寬銀行貸款比例限制、減免稅賦措施等，且其轉售時無需補價。
從「港人港地」和「澳人澳地」計劃相互比較，不難發現後者有其可取之處。前者將禁售對象於本地居民限定在頭30年內，但後者則永久地限定，且首次禁售期是10年內。
港澳政府對兩項政策的基本思路不同，澳門已界定是公共房屋一種且容許居民上游活動，但香港則不清楚區分，間接使中標地價沒有被降低，實有失其政策的原來精神。
如果真是有效幫助本地居民上車，則「澳人澳地」來得較務實，以折扣價銷售並輔以適度的財政支援措施於「首置人士」。港府應考慮選擇性採納，如果「港人港地」的規模被有效地控制，則該項政策對私人市場和本地自由化經濟規劃影響不大。
從首兩幅「港人港地」的地價可以預料出產品價格仍會貼近市價，港府只用限量、限呎、限對象、限售期條款是稍嫌不足，實在有檢討的需要。「澳人澳地」是建基於不同客觀條件上，但其細則措施是具參考價值的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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