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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
根據中國指數研究院發佈「2013年中國房地產銷售額百億企業榜」顯示，去年全年銷售額逾100億元(人民幣，下同)的內房企業達71家，較2012年增加18家。其中有6家企業破了千億大關，5家介於500億至1,000億之間，8家介於300億至500億之間，即以首71強企業粗略計算，去年全國房地產銷售金額已衝破7,000億大關(即約9,000億港元)。
相對來說，本港幾大主要地產商的年收入則較為失色了。除了長實年報未提供分區收入數據外，其餘三大主要地產商(即恒地、新世界及新鴻基)於2013年共錄得約1,150億港元收入，其中約870億港元是源自香港。如果以銷售金額來相比較，本港地產商於去年的總收入是內房股的20%；若以銷售面積來考量，則內地同行去年比本港開發商買多過四倍總面積的房地產單位。
本港受制可開發土地漸稀缺
自從上世紀七十年代開始，香港房地產市場經歷了超過四十年的高增長期，本港市區(含新市鎮)土地幾乎已經完全開發，大片開發土地愈來愈稀缺，形成本地開發商的最大盈利障礙。他們只有走出香港去保持盈利額，去年9月新地斥資276億拿下上海徐家匯地王便是個明證！一些如新世界的早期進入中國的開發商的收入中，本港與內地收入相比是接近的，其他的地產商同樣地出現內地銷售收入按年快速上升的勢頭。
秉承一貫穩健的投資作風，這些「龍頭」本地地產商傾向下注內地一二線大城市如「北上廣深」、各省省會和副省級城市，充分使用豐富商業地產興建和營運經驗，大舉投資大型綜合建築體包含高檔級住宅/服務式公寓、商場、辦公樓和酒店部分。至於投資者包括大小股和基金公司，未來去評估其投資價格時必須考慮其投資組合、地理分佈、轉型策略及全國總體未來經濟發展布局，且接受他們的業績將跟本港樓市日漸「脫鈎」，最關心的土地儲備數額也不光是放眼香港吧。
再者，香港地產商更應利用她們的「國際化」超然地位，引進海外大型地產商聯手挺進內地一線城市重點開發商業地產項目，去補足海外地產商挺進大中華的文化/語言/經營方面的差異。
今月初從中指數研究院發布的「2013年中國300城市土地市場交易情報」中，去年300個城市土地出讓金總額為313萬億元，按年急升50%，其中上海、北京、廣州、重慶賣地收入分別是2,262億、1,822億、1,351億和1,197億，都昂然衝破千億大關，按年增幅介乎73-181%。單看「北上廣深」四個一線城市，其合共賣地收入超過5,166億元，較2012年增長160%，創下各自城市紀錄，天價成交更比比皆是。
2014年推地「開門紅」，單是1月9日京杭兩市出讓九宗土地共收取逾150億，且其溢價率更個別高見2倍以上。去年的「破紀錄」賣地成績主要是內地開發商締造理想銷售成績而以「高價搶地」，尤其是一二線城市更加土地供應有限令樓宇銷情較把握。這些「超高價」一二線城市土地成交部分得力於「挺進來」的外地地產商，如恒大地產進軍北京便一下子拿下城中心的地王。除了單獨進行投地外，一些中小型地產商通行「入股」本地「項目公司」的方法，正好曲線地進軍一二線城市，是另外「挺進來」的成功案例。
內房天價搶地 加快行業整合
最近，建銀國際證券研究部發表了內房股研究報告書，報告書中指出三四線城市的中高檔住宅市場已由大型開發商主導，並將本地和小型開發商擠出市場以加速市場整合。大型開發商利用優越品牌和滿意產品去成功售出這些三四線項目，且定價更比當地水平高出二三成以上，贏取豐厚回報率。但這些「挺進來」的活動可能逐漸減少，因為三四線城市供應已大幅增加，預料今年內會出現供過於求的情況，且當地地價被房價大大拉高使邊際利潤大為減低。
提及「挺進來」的潮流，讀者不可能忽略內地資金跑到海外的大趨勢。對於中國地產商而言，美國主要六大都會、歐洲部分地區(尤其西歐)和澳大利亞確有誘人之處，取其經濟逐步復甦、人口增長穩定、中國富人青睞、海外升學需求等等利好因素。中國企業及富人將繼續狂掃海外房地產，這股「走出去、挺進來」的經濟活動在牽動歐美澳房地產市場的走勢。未來內房股的前景是取決於領導層的前瞻性，誰能比同業先「走出去」飽和地區及「挺進來」新發展項目定是領跑者了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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