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■香港城市設計學會會長林雲峰相信，新界土儲較多的大型發展商將為最大受惠者。 資料圖片
官放寬地積 新界最受惠
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 特首新一份施政報告中，提到將大部分香港地區的地積比率提高兩成。業界預料，大型發展商最受惠，連同農地計算在內，恒地、新地、新世界及長實已合計持有逾1億方呎的新界土儲，雖然並非全部土地受惠，但肯定為數不少獲得鬆綁。在此情況下，相信不少發展商將重新檢視旗下項目是否符合放寬密度要求，並重新向城規會申請規劃許可，以獲得最大發展樓面。
香港土地供應不足，政府近年除積極拓地外，亦向現有土地埋手，施政報告特別提到：「除港島北部及九龍半島人口比較稠密外，全港其他各個『發展密度分區』現時准許的最高住宅用地地積比率，可整體地適度提高約兩成。」此項政策方向可謂影響深遠，亦正式宣佈為發展密度鬆綁，估計以新界地區將最受惠。
香港城市設計學會會長林雲峰表示，今次放寬發展密度的政策屬全面性，一視同仁，很難說哪個發展商因此受惠，但新界土地面積廣闊，而大型發展商的新界土儲較多，相信成為新政策下最大受惠者。
恒地擁地4300萬呎最多
本報翻查四大發展商年報，合計在新界的土地儲備多達1億方呎，當中恒地儲備最多，達4,300萬方呎，雖然主席李兆基早前曾灰心說發展農地有難度，更揚言不再收購新農地，但新政策宣佈後，估計恒地會把握機會申請農地上馬發展。至於新地、新世界及長實所持的新界土儲分別達2,700萬方呎、2,309萬方呎及1,270萬方呎。
既有新發展區恐難受惠
不過，新政策並非毫無限制地放寬密度，發展局局長陳茂波上周末曾強調，在規劃成熟的項目(即「熟地」)當中就不適用，而由於新界東北、洪水橋及東涌等新發展區，已於規劃時適度增加發展密度，因此提高20%發展密度，並不適用於各個已發展區。
業界認為，大型發展商不少農地或新界土儲都坐落於新發展區，估計未必能受惠，但相信仍有為數不少用地會鬆綁。以新地為例，其於元朗持有大量土地儲備，包括南生圍地盤，以及附近的下高埔村、沙埔村、長春新村、東成里、山邊村等一帶，原本密度下預料供應約8,000伙，若放寬地積比率後，供應單位可望增加逾千伙。
另一方面，市場預期不少發展商亦會重新向城規會申請規劃許可，以增加可發展樓面，例如元朗麗新元朗中心及荃灣安泰工業中心去年僅以5倍地積比率呈交申請，而恒地牽頭的油塘灣項目去年年初雖獲批建住宅，但地積比率同樣只得5倍，或有機會符合條件放發展密度。
補地價轉宅地門檻未降
資深測量師陳東岳預料，發展商於新政策下，勢必會重新檢視各自旗下項目是否符合放寬密度的要求，一些曾經放寬密度的項目或許會捲土重來，再次向城規會「闖關」。不過，由於政府相當籠統地說放寬港島北部、九龍半島以外的地積比率，而且亦非無限制地放寬，預料要待政府更改分區大綱圖時，才能評估哪些項目受惠。
雖然不少項目或重新申請放寬密度，但亦須符合一定條件，陳茂波上周指，私人業權的土地需要通過各項的配套及環境因素檢討，以及需要補地價才可申請提高發展密度。
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