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■本港整體樓價本來已在緩緩下調中，但預期提早加息或令樓價短期內再挫一成。
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
美國聯儲局主席耶倫表明，今年秋天將結束買債，並暗示之後四至六個月內會加息，市場一般預料美首次加息時間為明年上半年。消息一出，環球股匯應聲下跌，本港樓市亦受預期加息所影響，有新盤以低於二手市場價開售，而二手市場方面，本來立法會通過「雙辣稅」後，市場明朗化而交投復增，但在加息訊息出台後，交投再次轉淡靜，本港整體樓價本來已在緩緩下調中，料新消息令樓價有機會在短期內再挫一成。
美聯儲局除了表明何時結束買債之外，亦表明放棄以失業率6.5%的參考指引，但並無明確明年何時一定加息，一切還須視乎美國經濟狀況，到時是否有條件加息，今次推翻了6.5%失業率的指標，筆者解讀此為推遲加息的藉口。事實上美國現時經濟似好非好，經濟復元表現不夠強勁，現時世界政局瞬息萬變，不可預料到時時局有甚麼變化，歐洲因烏克蘭局勢轉變而變動，現時仍未完全清晰，美國宣佈制裁俄羅斯，為歐洲甚至亞洲各國之間的經貿關係亦帶來一個新局面。美國是否明年上半年加息，相信現時無人能說得準。
市場反應迅速 交投再轉淡
香港政府透過「雙辣稅」及銀行信貸等措施來穩定樓市，本來已收到預期的效果，樓市交投轉淡多時而樓價亦在穩定中緩緩下調。在一個相對穩定的市道下，港府可獲得更多時間去調整供應，住屋供應不是三朝二日便可增加，而是需要最快三至五年才可面市。預期美國明年上半年加息這個訊息，卻令市場迅速出現反應，尤其是現時以用家為主的市道，用家的即時反應，是計算自己的供樓能力，是否能夠承擔加息所引致的額外負擔，又或者計算一下以現時的入息，最高可以應付加息多少厘。
另一方面，未來加息的訊息對投資者及經營者都有影響，加息令利息成本增加，假使預期銷售收益不能同步增長，即是利潤將會減少。綜合來說，美國加息對住宅用家或營商者來說，都是一項需要重視而作出適當調整的訊息。
有人認為香港未必追隨美國加息，因為近年香港經濟受內地影響愈來愈大，美國停止買債在新興國家或地區引起外資撤離，但這現象未必在港發生。筆者要指出內地銀根亦絕不鬆動，地方債及民營企業債台高築時有所聞，內地利息比香港高，港資內貸亦不是新鮮事物，就算預料美國明年上半年才加息，亦不能排除本港在此之前亦有機會加息。
當局有需要時料即「減辣」
香港樓宇是家庭及企業的最重要資產，假如樓價出現大幅回落，影響不止是房地產業界，而是對所有物業持有者及以物業取得銀行貸款者造成衝擊，對社會穩定的信心會構成很大損害，而信貸抵押物的質素下降，亦影響銀行體系的穩健程度。九七年後樓市大調整，大家記憶猶新，相信有關當局亦會密切留意事態發展，在有需要時調整現時各項穩定樓市的措施，包括迅速「減辣」，甚至收回部分打擊樓市措施。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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