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■港府近年持續增加土地供應。資料圖片
陳東岳 香港專業人士協會副主席及資深測量師
運房局公布數據顯示，樓市新增供應充足，未來三四年新樓供應達72,000伙，當中約六成為面積小於753平方呎的中小型單位。這批72,000伙新供應中，約54,000伙仍在興建，但未獲批預售，這是創下2004年有紀錄以來的新高。看來在供應充裕下，政府同步實施雙辣招壓抑需求，樓價或許呈緩緩下調之勢。
港府持續增加土地供應，自2010年起主動售地，售地條件中列明樓面落成期限。最新公布數字顯示，今年首季私樓在建中項目共有19個，涉及約8,000單位，較去年同期大增約6倍多，是2004年有紀錄以來的新高。去年全年施工量約14,100伙，現時第一季度在建中樓宇已達至全年的57%。預期這上升趨勢將持續。
憧憬未來幾年供應不絕
但在建中數量增加並不代表落成量同步增加，雖然施工量急升，但去季私樓落成量僅得2,900伙，只及差餉物業估價署預計全年私樓供應17,600伙的16%，或許落成量集中於未來三季，但原本預期於去年落成已有5,000餘單位會滯後至今年才落成。這些數字顯示港府大力推售麵粉，但製作麵包過程卻未能同樣步伐，甚至反而有被拖慢。能夠成功推出麵包才算是真正市場供應，現時建築過程是否耗時愈來愈長？原因是否建築工人不足？還是因為要處理港府各部門的技術上要求愈來愈多令建築期拖長？這些問題值得深入研究及找出答案。
港府按既定方針改劃住宅用地，運房局預計未來數月將有達23幅地皮轉為「熟地」，為市場帶來約15,800伙潛在供應。加上上述72,000伙，假如這23幅地皮全部能通過城規程序，即未來三四年可供應出售的地皮可達87,800單位。港府公布這些數字，市場憧憬未來幾年供應源源不絕，用家毋須急於買樓。
累積貨尾盤有上升之勢
不急於買樓不等於置業需求已被滿足，在雙辣招等壓市措施的運作下，現時具投資性質的需求已被肅清，但屬於用家那類需求是否會趁此空間上車入市？看來又未必，筆者多次接觸到認為現時樓價仍未夠平的聲音。看運房局數字，新落成未售出單位去年底升至5,000伙水平，及至上季進一步累積至6,000伙，較近年平均數字4,000伙顯著增加。其實近期發展商已積極推售新樓。新盤定價貼近二手價，兼且以高回贈及/或貼辣稅等方式出銷，雖然銷情不俗，但在供應增加銷售卻未能同步增長下，累積貨尾盤仍有上升之勢。
中長線來說，港府可能在現階段把辣招減辣，假設利息今年內不會加，在現時市道下，中小型單位供應持續累積增加，有可能的突破是，有發展商為業績劈價售樓，假如這真的出現，勢將會把樓價進一步拖低，或許這是港府持續推地所收到的客觀效果，相信屆時樓價跌幅愈大，愈會吸引更多用家入市。
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