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劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
樓市升浪結束，本港二手樓價自2013年第2季起持續調整，按季跌幅由0.3%至1.5%不等，去年至今已連跌四季，市民對樓價只升不跌的預期最終幻滅。踏入2014年，樓價跌勢加劇，根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，今年首季二手樓價下跌約1.6%，跌幅進一步擴大，負資產個案隨之而增加。筆者認為，樓價正步入調整階段，近月物業估價已出現輕微回落，預計今年樓價有機會自2008年後出現首度下跌，打破連升五年的局面，負資產個案相信易升難跌。
根據金管局公布最新負資產數據顯示，2014年首季新增負資產住宅按揭貸款個案錄得81宗，涉及金額3.45億元，較2013年第4季的26宗及1.2億元，按季分別增加2.1倍及1.8倍，連續兩季以倍數上升。上述數字主要統計住宅按揭貸款個案，當中涉及按揭成數較高的貸款，包括銀行向員工提供的按揭貸款，以及部分採用按揭保險計劃的貸款個案，並未有計算非住宅物業以及資助房屋市場的個案在內。
儘管如此，與2003年次季逾十萬的負資產住宅按揭貸款個案比較仍相距甚遠，故並未對市場構成衝擊。
從金管局最新數據亦可見，平均按揭比率為54.3%，換言之普遍業主的首期約五成半，雖然本港業主持貸能力愈來愈強，對於樓市調整理論上具有一定抗跌力，相信樓價短期內下跌超過五成的機會很微。
但值得注意，本港樓市逐步脫離非常時期，惟壓抑樓市需求的非常措施猶在，一旦美國退市步伐加快，對經濟構成衝擊，內在及外圍負面因素雙重夾擊之下，本港樓價在年內有機會加快調整，增加負資產的風險，絕不能掉以輕心。
累計個案超去年總和
樓市缺乏利好因素支持，政府亦無意減辣，今年首季的負資產個案已超越去年全年53宗的總數，錄得正增長。次季一手新盤繼續減價促銷互相競爭，而且市場亦備受加息的負面情緒影響，增添二手業主減價沽售的壓力。筆者相信，次季二手樓價仍有調整空間，不過鑑於業主持貨能力強，還款能力亦不俗，相信二手樓價下調幅度有限，負資產個案僅輕微增加。
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