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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
過去數年本港樓價持續上升，政府因此決定在所謂的非常時期推出一系列非常措施，務求為樓市降溫。根據最新數字顯示，今年二手樓價已由去年高位回落，並持續調整，2014年首4個月樓價已累跌約0.7%；相比起去年2月份高位，累積跌幅更進一步擴大至3.8%。日前政府建議修訂部分雙倍印花稅（DSD）條款，坊間亦視之為減辣「首部曲」。筆者認為，雖然修訂部分雙倍印花稅對市場無疑屬利好消息，不過對市場影響力始終有限，因為站在用家立場，壓力測試及收緊按揭才是最影響入市門檻及入市成本的主因，可惜現時上述兩個措施的撤招時間表仍然遙遙無期。
樓價跌勢料持續
樓價自去年2月份的高位反覆回落，跌勢延續至今年的首3個月，市場普遍預期樓價跌勢持續，年內甚至有機會下跌近一成。對新造按揭業主而言，即使明年加息，在入市成本下降下，不管選擇今年或明年入市，每月供樓支出相若，供樓負擔水平應差別不大。舉例：（A）購買一個價值360萬元的物業，採用七成按揭，還款20年，以現時P按實際按息2.15厘計算，每月按揭供款12,928元，假設準買家月入30,000元，供樓負擔比率為43.09%。（B）假設樓價下跌一成，按息增加1厘至3.15厘，每月按揭供款為12,749元，與上述個案比較，相差179元，供樓負擔比率並未超過五成，亦順利通過壓力測試。
值得注意的是，業主持貨力相當不俗，因此隨着市場筍盤及減價盤陸續消化，二手樓價出現輕微的反彈，今年4月份本港樓價錄得輕微回升，升幅約0.9%，帶動今年首4個月跌幅收窄至0.7%。（C）假設明年樓價仍然企穩，然而息口上升，以上述個案為例，物業價值維持360萬元，按息增加1厘至3.15厘，每月按揭供款將升至14,166元，供樓負擔比率雖然不超過五成，但卻未能通過壓力測試。筆者相信，目前政府僅建議修訂部分雙倍印花稅條款，相信壓力測試及收緊按揭年內撤招無期，一旦加息周期重臨，置業人士的入市難度只會有增無減。
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