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劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
自從政府在5月建議雙倍印花稅（DSD）放寬先買後賣的換樓期限，今年第二季換樓市場明顯轉活。換樓鏈重新啟動，中上價物業成交活躍，佔按揭市場的比例顯著急升。
與此同時，細價物業成交亦跟隨起動。近日有個別屋苑的細價物業錄得連環成交，個別成交價不但高於市價，甚至創出屋苑新高價，不過銀行的估價表現參差，因此再次引起市場對估價不足的關注。
估價不足影響按揭
一般而言，物業估價不足常見以下兩點：1、樓價短期內急升，銀行對有關物業之估價追不上最新成交價；2、成交期過長，其間物業價格回落，以致最新物業估值低於買入價，令貸款額驟降。報道指近期新界區部分二手上車盤持續以高價成交，部分網上銀行出現估價不足，則屬第一點。
筆者認為，二手盤源消化，業主叫價轉強，成交價高於估價不足為奇。一旦遇上估價不足，最理想的方法，當然是置業人士能夠有一筆額外資金作為填補差價之用。若然資金緊絀，現時大部分銀行、測量師行、地產代理及按揭轉介公司均有提供估價服務，建議置業人士可尋求相關機構協助，搜集多家銀行及金融機構的最新估價資料，然後揀選最高估價的一家申請按揭，以減少估價不足的影響。
細價物業需求強勁
今年第一季樓價走勢平穩，銀行普遍估足價，但第二季市場憧憬換樓市場受惠放寬額外印花稅措施，因此換樓市場單位的業主普遍叫價態度轉強。與此同時，上車盤需求旺盛，但盤源實在缺乏，促使部分細價樓的業主叫價心雄，伺機反價，令細價物業市場價升量跌，重現估價不足。現時市場對細價物業的需求強勁，加上樓市需求管理措施對細價物業的約束相對較少，故不乏買家支持。儘管如此，隨着多個新盤出擊，為配合新盤市場的需求，按揭貸款機構紛紛推出相應的按揭計劃吸客，啟動了樓市的換樓鏈，換樓的購買力亦慢慢釋放。
根據經絡按揭轉介研究部數字顯示，2014年第二季截至6月23日，若以物業價格劃分，當中以價格介乎500萬元至1,000萬元物業的中上價物業表現一枝獨秀，佔整體按揭市場的比例由第一季的33.4%，按季急升7.6個百分點至第二季的41%，為2005年有紀錄以來首次超過四成水平。至於其他類別的物業，均錄得全線下跌，當中200萬元以下，以及價值200萬元至500萬元之細價物業，今年第二季佔整體按揭市場的比例分別為4.7%及46.4%，按季亦下跌0.2及5個百分點，上述數據反映現時中上價物業的換樓市場需求較為殷切。筆者相信，新盤旺場，第三季將不乏大單位供應，加上雙倍印花稅7月將恢復二讀，並有望三讀通過，料第三季的市場焦點將集中換樓市場，該類物業按揭佔市場比例料可穩守四成。
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