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■陳德霖指，若確認樓市進入下行周期，會適當放寬監管措施。 資料圖片
香港文匯報訊（記者 涂若奔）隨着本港樓市交投近期暢旺，又有業界人士要求放寬調控措施。金管局總裁陳德霖昨日於《匯思》撰文指出，當能確認樓市進入下行周期，便會適當放寬早前收緊的監管措施。但基於影響樓市的因素複雜多變，「我們不大可能估算到下行周期何時開始，以及其速度和力度有多大，又或者下行是回升前的短暫現象還是上行周期確實已經逆轉」，所以會密切監察市場變化，適時採取相應措施去調節銀行按揭信貸的供應。
陳德霖在題為《金管局的逆周期監管措施與金融穩定》的文章中表示，金管局的職責是保持銀行和金融穩定，現時採取的逆周期措施是「汲取了上次地產狂潮的痛苦經驗而產生的」，目的是在地產市場上升周期時，盡量減低置業者的借貸，以減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的槓桿。
逆周期措施具成效
他強調，從現有的數據來看，逆周期措施已取得了成效。例如新造樓宇按揭的平均成數，從2009年9月推出第一輪措施前的64%，下跌9個百分點至近月的55%。2010年8月收緊的供款與收入比率，從41%下跌6個百分點至近月的35%。銀行的按揭貸款，從2010年至今平均每年增幅為8.7%，從2013年第二季至今，增長年率更放緩至4.2%。這些數據均顯示按揭市場的槓桿增長已受控，香港置業人士和銀行未來承受下行周期來臨的能力應已大大加強。
優先保障市民上車
對於逆周期措施影響市民上車置業的抱怨，陳德霖亦予以解釋，承認逆周期措施可能打亂了一些家庭置業的大計，所以金管局在採取逆周期措施時，已盡可能照顧市民，尤其是首次置業人士的需要。儘管已推出6輪收緊措施，仍然能保障到一般600萬元或以下包括「上車盤」的物業可以借到七成按揭，合資格的人士更可以向按揭證券公司購買保險，以便向銀行借足九成按揭。
陳德霖又在文章中指，究竟香港樓市是否已經進入下行周期？下行周期會維持多久？樓市會調整多少？這些均存在很大的不確定性。因為樓市周期的演變是受多個複雜因素影響。除了香港的土地和樓宇供應外，美國利率正常化的步伐和幅度亦會直接影響香港的利率變化，影響樓市的演變。他強調，對香港的真正考驗，並不是樓市會調整多少，而是視乎在下行周期時，香港能否承受樓市和經濟調整帶來的震盪，「能否很快站起來，恢復元氣，再次大步向前，迎接新機遇」。
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