 放大圖片
■有調查指，約四成受訪港人料樓價明年續升。 資料圖片
張宏業 山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師
香港政府於本月中發布《2014年半年經濟報告》，本土經濟繼續放緩，GDP錄得三年來首次按季下滑0.1%，只有1.8%增長，全年經濟增長預測由年中估算3%至4%下調至2%至3%，比再修訂後的CPI之4.4%，還相距1.4%以上。
但同時樓價卻反覆向上，無論官方或民間統計都顯示樓價錄得歷史新高，尤其細價/細碼物業更跑贏大市，成為升市火車頭。連續三年，中大香港亞太研究進行港人對未來一年樓價看法訪查，在剛剛發布的8月訪問結果中顯示約四成人料明年樓價續升，當中約54.2%及20.4%受訪者相信樓價仍可上升5%至10%和10%至20%，看升的比率還比政府推出「雙辣招」前更高，這一股「樓價上升預期」的推動力可能短期再推高樓價。
在這次新輪樓價升潮中，投資者/自用者對細價物業尤其鍾情，無論住宅的一房或「開放式」單位、旺區商場的一/二樓微細商舖、二線商業大廈的細型辦公室、整層倉庫/工廠分割成「迷你貨倉單位」或整個停車場停車位零售等等都受到熱捧。一手發展商開售新盤時，每每以一房或「開放式」單位作為宣傳重點，其中每呎叫價更高於大型單位，同區的二手業主見到細碼單位銷售成績理想，採取「零議價」或「少於5%議價」態度去求售，形成近月二手市場內的細價單位或大型屋苑(無論私人或居屋)內的一房或「開放式」單位均錄得「破頂」新呎價。
大業主多以約5%的首年保證回報率去開售細價商業/店舖/工業單位，投資者感到手中資金沒有其他更高回報率的出路紛紛入市，令到7月、8月間工商業「劏細」單位成交空前活躍，一些銀行/財務公司為投資者提供高於五成的按揭服務，使這些「大變小」的變賣活動被推到最高峰。無可否認，首年保證的5%回報率的確優於同類的中大型單位，且相比銀行收取的2%至3%利率還有2%以上淨回報「落袋」。
細心分析，大家不難發現工商/住宅細價單位買賣是兩種不同的行為，工商單位主要是「套息」的投資行為，但住宅單位是源自用者的剛性需求，後者來得較實在且長久。
當投資者買入工商業單位時，他們都是看中其短期升值潛力，盡力於保證回報期的一年內轉售圖利，每每輕看長期升值可靠性。在首年內，大業主會協助小業主放租單位，如租金不及售價的5%時，大業主唯有補貼租金差額最多一年。但當一年過後，如果商場/貨倉整體經營不好令租客無利可圖離開，則租金水平只有下跌勢頭，小業主真正可以收取回報率會不及被保證水平，形成商業單位不能保值。
商業樓宇長遠價值看租金
筆者的行業經驗告訴大家，商業樓宇的長遠價值要看租金走勢，而租金水平能否持續向上則視乎物業管理、整體租務推廣、該物業地區商務變化、附近地區同類競爭等等。眾多因素中尤以地區人流多寡和物業整體管理兩項最重要，投資者入市時必須具體分析。
相反地，今波細價住宅熱潮是來自自用的剛性需求大於現時市場供應量，但長期還看本土經濟/政治形勢變化。人大常委會新近確立未來政改的清晰框架，這有助未來特區的政治平穩發展。當政治形勢明朗化後，整體社會注意力會重回發展經濟上，未來經濟發展可望重回正軌。既然人大常委會於聽取特首報告和不同政見人士意見後，正式通告未來政改的整體框架，市民應停止不必要爭抝而將集中注意力於如何落實普選下任特首，再看未來政治發展逐步實現理性政治改革發展。
巨大的剛性需求源自回歸後的17年間，新婚數目遠遠大於同期住宅落成量。根據政府統計處數字，由1997年至2013年期間，兩者差距超過四萬間，還未包括海外買家尤以內地買家為主的持續外來剛性需求。再者，全球發達地區都出現家庭結構的變化，每戶人數愈見減少，香港家庭住戶平均人口由1997年的3.3人下降至今天的少於2.9人，亦造成新的房屋需求。
剛性需求支持「有價有市」
現在人的婚姻觀念已出現巨大變化，社會出現了單身，結婚後不養育孩子，離婚等等都利好細碼單位的未來需求因素，也難怪一手新盤/二手樓宇中這種單位需求殷切，誘使業主「善價而沽」。這個供需缺口要待2015年後住宅供應量回復平常水平時才可望紓緩，短期內細價住宅樓仍會是「有價有市」。
最後，商業細價物業是視乎物業自身質素、管理水平及租金走勢，但住宅單位是視乎整體供需情況及同區市場情形。無論如何，整體樓價已處於高企水平，投資者/自用者應量力而為，要較看重長線回報呢。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
