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黎智凱 時富金融策略師
截至今年8月，多間內地房企的銷售目標超額完成，環比增長亦見強勁，內地房地產市場依然是中國經濟高增長的重要一環。但最近住房價格有全面下跌的趨勢，當中上月的數據顯示，在監測的70個大、中型城市中，就有68個城市的新房價格環比下跌。有見及此，內地限購令逐步放寬，現時全國只有6個城市有限購令，包括北京、上海、廣州、深圳、珠海及三亞，反映除了一線城市外，房地產市場需要更多需求以支持發展。但限購令這一着不禁令人擔心：中國房地產市場還是「遍地黃金」嗎？
樓價現水平未見支持
過多的供應是因為要長期維持高水平的國內生產總值增長，唯內地樓價在這個水平未見支持，問題自會浮現。房價下行的原因有二。第一，在樓市供過於求的情況下，減價是內地房企最直接的方法去刺激新盤銷售，要達到所要求的銷售目標。作為一個物業投資者，筆者會在一個樓價明朗的環境下置業，但若在可見將來會有大量單位以較低價賣出，那我為何要在現在購入？這個是一個非常矛盾的發展局面，筆者認為這個供需的隙縫會逐步浮現，樓價可能會向兩個極端發展。
另外，減價亦反映出內地房地產發展商套現資金的問題。內地住房庫存日增，現時住房庫存需要超過20個月才能消化，加上新盤不斷推出 (除非中國經濟發展方針改變，否則房企還是要繼續興建新項目吧)，內房必須同時銷售新建項目及庫存項目，就算限購令全面放寬，在供需鏈上貫徹實行亦十分困難。
住房庫存亦會加深房企在資金鏈的斷裂問題。發展商及建築商流動資金不足，使得建設或受拖延，進度不佳亦令房企無法向銀行融資，在這個惡性循環下，庫存套現想必是內地房企的首要工作。近日房企亦進行開源工作，現時中央允許房企以發債方式進行融資，有多間企業已經積極在港發行票據，數額不少，或可解決短期及中期資金需要，但長遠而言，財務成本的壓力將會增加。
要長期支持樓市發展，不只是供應上要充足，需求上亦需要一定的價格支持。內地在「金九銀十」前放寬限購令，無非是想在內房供應高峰期解凍房企的庫存，好讓房企可在合理價格下進行成交，一方面可用以將資金回籠最大化，另一方面亦可支持2014年全年銷售數字。但這個方法治標不治本，樓價下行及供求失衡的問題將會在逐步2015年重新出現，到時中國政府又會否有能力支持現時的樓價水平？房企在負債高築的情況下又如何繼續發展？■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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