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■上海自貿區內新建項目不斷上馬，樓市自貿區概念一度十分火熱。記者章蘿蘭 攝
香港文匯報訊（記者 章蘿蘭 上海報道）上海自貿區正式掛牌，一度令區內樓價瘋長，而今年3月起，將另有浦東張江、金橋、陸家嘴加盟自貿區，此舉是否將進一步催熱樓市？多家機構預測，現時滬自貿區內樓市降溫趨勢明顯，早已不復盛景，而擴容計劃將令樓價更加趨於理性，甚至可能進一步拉低原自貿區的租金水平。數據顯示，2014年上海自貿區寫字樓租金全年下調幅度達37.3%，其中四季度跌幅高達12%。
寫字樓租金年跌近四成
2013年9月，上海自貿區獲批，自貿區概念自此風光無限，所在地外高橋板塊一房難求。據指，2014年初至5月，投資者在自貿區註冊公司熱情高漲，彼時周邊寫字樓租金最高報價甚至達9元（人民幣，下同）/平方米/天，幾乎與上海最中心的甲級寫字樓看齊。惟隨着熱情退潮，租賃需求減弱，至同年第四季，外高橋保稅區板塊品質較高的寫字樓日租金跌至約5元至6元/平方米，較為偏遠或硬件設施較差的寫字樓日租更僅為2元至3元/平方米。
自貿區內多位中介機構人士指，隨着土地轉性的逐步推進，自貿區內商業辦公樓將越來越多，也抑制租金上升空間。據指，對比2013年自貿區成立之初各大寫字樓的報價，現時的租金幾乎與當時持平。權威統計數據顯示，2014年上海自貿區寫字樓市場已經逐步回歸理性，寫字樓租金全年下調幅度達37.3%，其中四季度跌幅為12%，目前租金已回落至3.7元/平方米/天。
3月土地面積急增逾3倍
不過，近期自貿區概念再度升溫，上海自貿區計劃於今年3月1日起擴容。此前，上海自貿區總面積為28.78平方公里，範圍涵蓋外高橋保稅區(核心)、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區等四個區域。此次擴展區域則包括陸家嘴金融片區34.26平方公里、金橋開發片區20.48平方公里、張江高科技片區37.2平方公里。擴容後，上海自貿區總面積將達到120.72平方公里。
坊間有預測，新一輪的自貿區搶地熱或將啟幕，但多家機構均對此持保守態度。高力國際投資部董事汪蓓直言，由於自貿區政策未及預期，去年下半年起區內樓市已開始回歸理性，若再將張江、金橋及陸家嘴納入自貿區，或令自貿區稀缺性光環褪色。另外，該行認為，廣州、福建、天津等地自貿區概念對寫字樓、住宅等的推動力，預計亦不如2013年初設自貿區時強勁。
世邦魏理仕則認為，上海自貿區擴容後，銀行、投資、專業服務等行業可選擇的辦公地點範圍陡增，因此外高橋板塊寫字樓的稀缺性將被削弱，區內老舊辦公項目的租金有繼續下探的可能，不過對張江、金橋、陸家嘴三個新自貿區板塊而言，自貿區對其將產生長期的向上牽引力，但短期內料不會有大幅異動。
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