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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
去年按揭貸款表現全線造好，與此同時，樓價升幅擴大，帶動平均按揭貸款額及按揭還款年期雙雙重上歷史次高。踏入2015年，本港的置業需求仍然相當殷切，對於現階段有意入市的置業人士，筆者認為除了要做好個人的壓力測試，確保加息後有足夠的還款能力，亦建議置業人士盡量避免過度延長按揭還款年期。
去年借貸平均還近28年
回顧2014年，本港樓價累積全年上升超過一成，12月升幅擴大，帶動平均按揭貸款額及按揭還款年期回升。根據金管局住宅按揭調查最新數據顯示，12月平均按揭貸款額進一步向上，按月再增加1萬元至329萬元，期內平均按揭還款年期則增加5個月至310個月，換言之已超過25年。若以2014年全年計算，平均按揭還款年期更升至27.8年，長達接近28年，不但創下歷史新高，而且較2013年全年平均的25.1年增加2.7年，升幅屬歷年最大，反映整體按揭還款年期有延長趨勢。
若以經絡按揭轉介申請按揭的客戶數據作全面分析，以了解置業人士選用還款年期的取態，以往業主普遍採用20年至30年按揭還款年期為主，2008年金融海嘯時期的使用比例更高近七成，達67.2%，其次為採用的30年或以上的業主，佔比約兩成。不過在剛過去的2014年，情況已截然不同，全年最多人採用的還款年期為30年，佔整體按揭市場比例達七成半，與2013年全年的61.7%比較，不但按年增加13.4個百分點，更創下按揭史上新高紀錄。
置業人士延長還款年期無疑可以減輕每月的供樓負擔，以一個500萬元的物業為例，若以七成按揭及2.15%計算，採用20年還款年期，每月供款約17,956元，而採用30年還款年期，每月供款則減少至13,201元，差幅達26%。但是比較全期利息，則由80.9萬元增至125.2萬元，差距達44.3萬元，如果息口上升1厘，全期利息差距將會擴大至69.2萬元。筆者亦想提醒置業人士，按揭還款年期一向是縮短容易延長難，因為業主延長還款年期會令銀行的信貸風險增加，在一系列的收緊按揭措施的限制下，假如業主要求延長還款年期，銀行會因應最新指引，按業主現時的財政狀況重新評估還款能力，審批較以往嚴格，與此同時，一旦加息周期重臨，還款年期已達致上限的業主將會失去透過再延長供款年期以降低每月供款的彈性，置業人士值得注意。
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