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2015年2月28日 星期六
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學者心憂:上車難 租金升


香港文匯報訊 (記者 梁偉聰)金管局昨日宣布進一步收緊樓宇按揭,連出三項逆周期措施。浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,政策有助監管銀行的借貸風險,但就苦了一眾上車人士,而且樓價不一定會因此而大幅回落。有分析員更指,用家上不了車,轉而繼續租樓,租金及樓價反而有支持。

有助監管借貸風險

麥萃才表示,金管局是次出招本意在於監管銀行的借貸風險,不希望出現類似美國的次按危機,但亦難免影響用家上車。他指,收緊按揭後,會令用家延後上車至少一至兩年,住宅按揭成數減少,上車客突然要增加更多現金作首期,有一定難度,部分更要延長儲蓄年期,暫時放棄入市。

麥萃才指出,現時400萬元盤源在市區已近絕[,以往用家購入400萬以下的樓宇,可以透過按揭保險做到「9成按」,但辣招出爐後,按保最多只做到8成,買家要臨時支出多一倍首期,變相剎停買家置業計劃。他指,政策可令用家有多一至兩年的「冷靜期」,不用在此時入市「接火棒」,預料短期內,政策或會引來不少上車客不滿。

樓價料止漲難即跌

麥萃才預料,措施會即時冷卻樓市,樓價會停止上升,但未必會即時下跌,要待業主「認清現實」減價後才有機會調整。「但就算業主降價一成,仍然唔得,因為買家的支出升髐@倍。」麥萃才認為,措施並非常態,樓價長遠回落仍要看美國加息周期及房屋供應量,日後若新盤出現割價散貨,減價低過二手,如98年至03年期間,才有機會大跌。

資深投資者及地產分析員林一鳴昨亦在其社交網站上發表網誌,認為樓價普遍不會因「新辣招」而下跌:「將700萬元以下自用物業最高按揭成數減低,在市場上影響最大的,就是那些準備細屋換大屋,兩房換三房的家庭,現在可能因為金管局的出招,換樓的計劃要推後了。」

林一鳴認為,新措施會立刻令到二手細樓的放盤量減少,但叫價會更為硬淨,而且降按揭成數,令用家難以上車, 導致更多人轉租,有機會間接令租金上升。他指出,政府應該做的,是要推動細屋換大屋的流轉,以增加二手細樓的供應,但金管局卻走相反的路線。網誌最後,林一鳴反問:「其實減低按揭成數的方法,近年都試過N次了,每次都唔Work,為何還要再試?」

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