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香港文匯報訊(記者 周紹基)瑞銀昨日發表報告,就長地上載了以介紹形式上市的細節,長地合併的物業估值達4,201億元,較該行目前的總物業估值,有29%溢價,若按其去年核心盈利預測240億元計,估值相當市盈率16.9倍。故瑞銀給予長和(0001)「買入」的投資評級,目標價165.77元。相當於每股資產淨值221元,有25%折讓,並料公司資產可獲市場重估,中長期可增加派息比率。
長地物業估值4201億超預期
長和在周二已向港交所(0388)遞交上市申請,初步招股文件顯示,長和的地產業務合共的營業額,去年為466億元,備考盈利更達540億元,但最關鍵的物業估值,截至今年2月底,已升至4,201億元。瑞銀表示,有關數字較其預測高29%,與資產淨值2,266億元相比,更高出79%。
若以38億發行股本推算,長地的每股資產淨值相當於58.7元,按發展商平均有三成折讓計算,意味長地股價約為40元。不過,由於預料長和的系內重組陸續有來,資產透明度提高了,市場可能會重新估值。
該行報告又指,長實及和黃(0013)共持有2,360萬平方米總建築面積的物業組合,內地及香港各佔85%及12%。按估值計算,香港貢獻最多佔64%、中國內地佔33%,去年來自投資物業及酒店租金盈利82億元,佔整體盈利43%。長地的淨負債約為140億元,淨資產值為1,060億元,瑞銀估計,長和重組的另一重要階段是今年5月,和黃股東將會表決換股合併方案。
德銀:透明度及派息可提高
另外,德銀亦估計,長和重組完成後,長地將會成為本港龍頭發展商及收租股之一,相信長地的透明度及派息會提高,營運亦較為靈活。在充足的銷售貨源下,相信長實會繼續受惠一手市場暢旺。故該行給予長和目標價158.78元,較其每股資產淨值186.8元有15%折讓,評級維持「買入」。
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