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香港文匯報訊（記者 周紹基）瑞銀昨日發表報告，就長地上載了以介紹形式上市的細節，長地合併的物業估值達4,201億元，較該行目前的總物業估值，有29%溢價，若按其去年核心盈利預測240億元計，估值相當市盈率16.9倍。故瑞銀給予長和(0001)「買入」的投資評級，目標價165.77元。相當於每股資產淨值221元，有25%折讓，並料公司資產可獲市場重估，中長期可增加派息比率。
長地物業估值4201億超預期
長和在周二已向港交所(0388)遞交上市申請，初步招股文件顯示，長和的地產業務合共的營業額，去年為466億元，備考盈利更達540億元，但最關鍵的物業估值，截至今年2月底，已升至4,201億元。瑞銀表示，有關數字較其預測高29%，與資產淨值2,266億元相比，更高出79%。
若以38億發行股本推算，長地的每股資產淨值相當於58.7元，按發展商平均有三成折讓計算，意味長地股價約為40元。不過，由於預料長和的系內重組陸續有來，資產透明度提高了，市場可能會重新估值。
該行報告又指，長實及和黃(0013)共持有2,360萬平方米總建築面積的物業組合，內地及香港各佔85%及12%。按估值計算，香港貢獻最多佔64%、中國內地佔33%，去年來自投資物業及酒店租金盈利82億元，佔整體盈利43%。長地的淨負債約為140億元，淨資產值為1,060億元，瑞銀估計，長和重組的另一重要階段是今年5月，和黃股東將會表決換股合併方案。
德銀：透明度及派息可提高
另外，德銀亦估計，長和重組完成後，長地將會成為本港龍頭發展商及收租股之一，相信長地的透明度及派息會提高，營運亦較為靈活。在充足的銷售貨源下，相信長實會繼續受惠一手市場暢旺。故該行給予長和目標價158.78元，較其每股資產淨值186.8元有15%折讓，評級維持「買入」。
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