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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
細單位價格近年已累積一定升幅，去年升幅更超越其他類型住宅單位。不過，今年中上價以至豪宅物業價格均有追落後之勢，因此不少換樓客紛紛開始趁上車盤與中上價物業價格收窄的情況下，伺機入市。現時有貸款機構可提供升級置業換樓過渡期貸款計劃，顧名思義可為業主在物業交接的過渡期間提供短期貸款作周轉之用，以協助業主解決短期流動資金不足的問題。
自2011年政府收緊中價物業開始，筆者早已預期細價及豪宅物業呈兩極化走勢，並建議有意換樓的置業人士遇上心儀的物業，而供樓負擔能力又許可，不妨考慮升級置業。現時有能力進場的買家，一般財政實力較雄厚，隨着近年物業不斷升值，對於本身持有物業的業主亦累積不少財富，當中有部分會因為家庭成員增加或想改善生活質素而計劃升級置業。
物業一賣一買，能夠「無縫交接」固然最好，例如換樓客有足夠流通資金支付首期，或者舊屋交易能夠配合新屋繳付首期的限期前完成等，不過現實往往未必如此理想。尤其今年首季政府推出第七輪收緊按揭措施，再次調高入場門檻，最新指引將700萬元以下的按揭成數上限降至只有六成，較以往的最高的七成上限減少一成，令不少有意升級置業但流動資金不足的業主卻步。
貸款期內只需繳息無須供本
將軍澳新盤大戰在即，發展商已展開強勁宣傳攻勢及全速部署推盤，加上市場對中上價物業的需求十分殷切，尤其是大單位在市場的供應匱乏，相信換樓市場將會成為發展商必爭之地，甚至是今年樓市焦點。有貸款機構特別推出貸款期最長達六個月的「升級置業換樓過渡期貸款計劃」，為業主於出售現有物業及購入新物業之前，提供一筆過渡貸款作為新物業首期。
假設業主持有將軍澳一個價值550萬元的2房戶，按揭餘額為80萬元，有意購入同區價值800萬元的4房戶新物業升級換樓，最高貸款額為(1)現有物業價值之60%減按揭貸款尚餘欠額；或(2)新物業首期金額(一般為物業價值之40%)減訂金(最少為物業價值之10%)，以較低者為準，換言之可獲240萬元貸款額。以新物業首期金額需320萬元計算，業主只需填補新物業部分首期(即80萬元)便可升級換樓置業。該計劃主要適用於住宅物業，同時接受現按於任何銀行之現有物業申請，而且貸款期內只需繳付利息而無須供本，相信可解業主燃眉之急。
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