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昨有多位買家因資金周轉不靈，無法完成交易被殺訂，白白損失至少數十萬元。買樓是人生重大決定，入市前一定要計好自己的供款能力，惟許多人於計算負擔比率時，總是只計算家庭入息，忽略了家庭成員可能隱藏的債務，如卡數、借貸等，又或忘記要通過銀行壓力測試這一關。若準買家不幸於落訂後才發現銀行不肯承按，幸運的人或者可成功向身邊親朋戚友借錢周轉，否則就要面臨被迫撻訂的結局，沒收等於樓價5%的訂金。以樓價600萬元的物業計算，即損失約30萬元，按早前新居屋樓價約200萬元至300萬元計，已足夠支付一成首期。
本報根據經絡按揭負擔能力計算機計算，假設準買家的家庭入息約5萬元，擬購買一套約600萬元的新樓宇，金管局收緊按揭前，壓力測試下的供款與入息比率（DSR）為60%。假設向銀行承造85%按揭（部分須靠二按），每月最低入息要求僅47,000元，可以順利向銀行借錢上樓。
不過港府收緊按揭後，假若借多於八成按揭，壓力測試下的供款與入息比率調整為55%，每月最低入息要求增加至51,204元，銀行未必肯承按。準買家更需留意自己的財務狀況，以上案例均須查清楚本身是否有其他隱藏的債務，如卡數、借貸等，銀行會一併計算入供款能力內，準買家可能最終不獲按揭，無奈面臨撻訂。
應做足風險評估
根據《一手住宅物業銷售條例》規定，所有一手樓買家若在簽訂臨時合約3天的冷靜期內撻訂，劃一沒收等於樓價5%的訂金，以防止濫用撻訂作炒賣或保障太倉卒的決定；以一個價值600萬元的新樓物業為例，樓價5%的訂金已相等於30萬元，代價相當高昂。
買家於入市前，宜向地產代理諮詢清楚借按揭的各種事項，做足風險評估。由於買樓一般是在簽訂臨時買賣合約後，才尋找銀行作按揭貸款，銀行整理相關文件需要一定時間，最終批出的貸款額也許未達準買家預期。
未達標宜轉目標
此外，準買家入市前應預備更多首期，增加防守能力，盡量避免借二按或按揭保險計劃等，若最終仍須要額外借貸才買樓，就必須熟讀金管局的各項新措施，了解自己的負擔能力是否通過壓力測試達標，若發現未達標，應盡快轉往選擇自己可以負擔的樓宇才入市。
金管局自2月底推出第七輪逆周期措施，針對700萬元以下的中細價樓，最多只可做六成按揭；按保亦下調最高成數至八成，即買家日後要多付一成首期，第二套自用住宅，以及所有非自用物業按揭貸款，供款入息比率的上限，由50%降至40%，銀行壓力測試（即以加息3厘計）的供款入息比率上限亦由60%減至50%。
其後，金管局再「加辣」，對借二按的買家，若其總按揭成數高過局方容許的上限逾20個百分點的話，其供款與入息比率上限需調低5個百分點。如目前700萬元以下物業銀行只能承按六成，買家若借二按至八成，DSR上限則由50%降至45%，逼買家減少槓桿。此外，當局亦透過可能終止財務公司與銀行業界的信貸業務關係，規管財務公司借按揭。
■香港文匯報記者 顏倫樂
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