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■港樓價會否全面回調，要看明年經濟環境。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
4月底，差餉物業估價署公布《2015物業報告》，明年私人住宅預測落成量達20,144伙，將較2015年預測13,286伙，按年急增51.6%，創2004年以來12年新高。相比2011至13年新樓落成量低潮期之不及10,000伙，明年是其年產量的逾倍，並是首次達到長遠房屋策略定下平均每年1.9萬伙私樓房屋供應目標。
回顧2014年，私人住宅落成量約15,720伙，收復2011至13年「小產」失地，但是去年私樓樓價累升15%。截至去年底，縱然特區政府共累積推出6次管理樓價措施，但只能減慢樓價上升速度。踏入2015年，特區政府於2月底再加推第七輪「辣招」，今次的打擊面比過去較廣，無論首次置業或非首次置業人士均受損。
今次政府出招後，3月底住宅市場出現不少買家「轉售為租」，令租務市場出現小陽春，租值更錄得不俗增長。在4月復活節長假期前後，發展商推出多項優惠政策去吸引用家入市，令4月的一手樓回復暢旺。
經過共七輪的管理需求措施後，二手住宅市場交投近乎停頓，唯獨開價緊貼二手市場的新盤，尤其是大型屋苑，銷售依然暢旺，反映新盤已吸引大量首次置業人士「上車」。她們的心理轉向可以被中文大學香港亞太研究所最新期針對市民對樓價預期確定了。在今年2月底，在特區政府收緊按揭成數後，該所詢問市民對「未來一年香港樓價會升、跌，還是和現在差不多？」時，30%預期樓價會上升，12.4%認為會下跌，47.8%預期變化不大，餘下9.8%則不知道，明顯樓價會上升的仍大幅高於預期會下跌的。
供應以中小單位為主
具體地分析，今年私樓落成量約1.33萬伙，較去年減少15.5%，港九市區及新界區各佔半，新界區以沙田及離島區較多。在明年預測供應量中，新界區比例高達七成，尤其以元朗、西貢及離島3區最多，元朗區以逾5,200伙供應量位居榜首。明年供應單位逾八成是中小型戶型，根據某傳媒統計，超過六成仍未推售，預計大部分將於今年內以樓花形式上市，對中小型單位樓價有一定壓力。
根據中原網頁統計，2014年的一手成交有16,603宗，成交金額為1,778億元，五大發展商一手成交12,798宗或1,270億元，宗數和總值分別搶佔市場70%上。從此統計，讀者不難發現五大發展商主導一手私人住宅樓價升降走勢。既然七輪「辣招」已經使二手市道基本上失去主導角色，整體住宅市場表現要看一手樓了。面對明年私樓落成量會回復2萬伙水平，讀者可以合理預期發展商會在今年內有序有價銷售手中單位，尤其是中小型單位，仍會以低於附近二手樓價方式開售，再看市道然後加量加價，最終平均售價仍會稍勝同區二手樓價。
股旺勢帶動樓價上升
股市大時代會否助長樓價上升呢？港股4月錄得多項紀錄，最矚目的莫過於年內成交創2,915億元歷史新高，4月平均成交量突破2,000億元；恒生指數亦破位而上，高見28,000點金融海嘯後高位，全月收升3,233點，升幅達12.9%。
如果以歷史看現代，2006年股票牛市與樓市關係可以提供參考。2006年12月底起追蹤，牛市最後推上指數接近33,000點，同期樓價指數呈現上升趨勢，2006年12月的93.8點升至2007年10月的108.5點，有16%升幅。縱然上升程度上，樓宇差於股票，但基本上是同步。據土地註冊處資料顯示，私樓成交量會大幅上升，但是稍為滯後，而影響期也較長。當年住宅成交宗數於2007年10月突破11,000宗後，11月至2008年2月仍可以保留高位徘徊在12,500宗至15,700宗，比2007年初的7,000多宗大幅上升，明顯是投資者在股票沽貨獲利後套現買樓所致的。
不同股票專家估計股票上升幅度不同，但是基本上突破30,000點幾無懸念。大部分預測今年牛市剛起步，可以延續到今年第三季，股民高位套股換樓仍然未成型，樓價延後上升因素可堪期待。
美加息周期料續推遲
聯儲局主席耶倫指出美國加息看通脹率重返2%以上，但是美國就業市場欠佳及石油價錢會因應伊朗稍後可以重新出口令油價受壓力，學者預計美國加息周期會進一步推後至第三季或第四季，香港按息今年料續低位，對樓市是利好因素。
待明年本港私樓供應量回復2萬伙及香港按息今年仍處於低位時，本地私樓樓價會由一手定價主導，預料發展商會以「低開高收」方式銷售，今年樓價會保持小幅升勢，全面回調要看明年經濟環境。首置人士和租樓人士可以選取供應量充足地區入市，推介地區包括元朗、西貢（含將軍澳）、離島及沙田。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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