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■近幾年，全球房地產證券市場輪流表現，今年以歐洲和英國較突出。圖為長沙市城區一處新建商品房。 資料圖片
近幾年，全球房地產證券市場輪流表現。2013年由日本拔得頭籌，2014年由美國奪冠，2015年以來則是歐洲和英國跑在前面。2015下半年，由於經濟復甦腳步不一及成熟國家貨幣政策分歧等影響之下，誰將勝出，孰為難料。就長期的角度，隨着全球經濟基本面轉佳，地產股後市不淡。因此國泰投顧建議，美國升息可能引發市場短期震盪，投資者不妨伺機以全球視野均衡布局房地產證券市場，分批進場或定期定額方式且長期投資為較佳方案。
美國QE政策奏效後，世界各大經濟體紛紛跟進，以降息來刺激消費及通脹。低利率環境促使資金流往股息較股票高的REITs，推動股價水漲船高。展望後市，國泰投顧認為，全球房市基本面逐步轉好，地產股長期確實還有表現機會，但短期的挑戰卻也不小。
息率上調壓力增 難脫震盪
隨着美歐經濟好轉及通脹升溫，美國貨幣政策正常化似乎「箭在弦上，不得不發」，聯儲局主席耶倫亦表示當前長期公債殖利率「非常低」，預料在美國升息及殖利率看升的情況下，美債利率波動可能加劇，利率敏感度高的地產股很難擺脫上沖下洗的震盪格局。
不過，市場預期聯儲局將採溫和漸進的升息步調，歐、日、中等大國則維持寬鬆貨幣政策，若資金活水依舊充沛，回檔反而創造布局良機。
受惠空置率降及租金上升
基本面動能佳：全球房地產基本面持續改善，特別是美國及英國已見到空置率下降及租金成長率上升的正面訊號，未來隨着全球經濟轉好，可望擴及其他區域。
資產配置需求增：房地產逐漸成為投資人資產配置的要角之一，特別是與公部門相關的主權基金和退休基金；根據國際貨幣金融機構官方論壇(Omfif)調查，目前500大公部門投資機構在房地產及基礎建設等資產類別佔總管理資產比重達9.1%，其中44%的機構有意在未來3年至5年內持續投入此類資產，顯示房地產將持續成為公部門投資的心頭好。
國泰投顧認為，由於影響全球各區域房地產股走勢的因素繁多，如總體經濟、房市基本面、貨幣政策等，很難判斷絕對的高點或低點進出場的時間。建議對REITs及地產股有興趣的投資者，可於市場震盪之際，以全球角度切入摩根士丹利環球房地產基金，均衡布局全球地產商機，透過分批進場或定期定額的方式長期投資，降低區域輪動等因素造成的風險。
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