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■美國聯儲局外貌。資料圖片
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）本港樓價高企，除土地、建築成本及單位供不應求外，長期的低息環境，也是促成樓價向上的重要一環。2008年金融海嘯後，各國央行競相QE（量寬），熱錢湧入，本港低按息及負存息環境已持續7年，以P按計算過去10年的平均實際按息只約3.02厘，低息環境減輕了港人的供樓負擔，負存款利息則促使港人將存款轉為磚頭，尋求保值升值。美國今年可能加息，但業界認為，今趟加息步伐料會非常緩慢克制，年內加幅可能只有半厘，本港低息環境不變，樓價回落有待時日。
美國於2008年金融海嘯後，為求振興經濟而推出三輪量化寬鬆措施，掀起了環球央行的量寬競賽，以減低金融危機的衝擊。大規模的量化寬鬆，雖然能夠紓緩市場的資金壓力，但同時亦使貨幣傾向貶值，加劇通脹，刺激資產價格上升，由於物業可以抗通脹，量?變相促使更多資金流向樓市，間接推高全球樓價。金管局數字顯示，在金融海嘯後，流入本港的熱錢就超過1,000億美元。
除香港外，澳洲、馬來西亞、印度、印尼、新西蘭等，近年樓價都急升，由2011年至今，這些地區樓價都全線上升。
持續5年錄負按揭利率
正因為有大量熱錢流入，本港近10年來市場一直仍處於「低按息、高通脹」年代，近年本港通脹保持4%或以上水平，去年全年本港通脹錄得4.4%。以P按計算過去10年的平均實際按息，只約3.02厘。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，從經絡實質按息（即以經絡按息減去本港通脹率）走勢可見，由2010年至2014年，更持續5年錄得負按揭利率，是繼1990年至今負按揭利率最長年代，這期間亦為樓價飆升最快的時間，由每呎4,858元，升至最新的7,382元，升幅51.96%。
游資充裕抵銷加息影響
本港的儲蓄利率，據金管局數據，在2008年起跌穿2厘後，由2009年12月至今，就一直維持在0.15厘至0.16厘之間；俗稱紅簿仔的活期儲蓄利率，在2008年11月起至今，就只有象徵式的0.01厘，銀行界還曾一度向低存款額的存戶收取費用，存戶被變相罰息。超低的存款利息，對比4%或以上的通脹，形成本港負存款利率的環境，由於按息低企，供樓平過租樓，不少市民都樂意將存款轉為買磚頭，買樓收租之餘，亦可享受物業升值帶來的資產增值保值成果，致使港人物業投資成風。
在聯匯制度下，港息會跟隨美息走，展望未來的息口走勢，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，美國經濟狀況雖已見改善，但復甦尚未算穩固，通脹壓力仍甚低，相信待當地通脹率接近目標水平時，聯儲局才會就加息意向作出提示：「9月加息係好樂觀，我預計可能要到10月，甚至12月先會加息，相信7月底聯儲局議息，屆時會有更多方向給市場。」
但王美鳳認為，即使美國加息，對本港樓價亦不會構成大衝擊，因市場早已消化影響。她指，美國今趟加息與過去不一樣，主要是想令息口正常化，而非市場過熱，故加息步伐將相當緩慢，估計年內加息或只約半厘。至於本港銀行會否跟隨亦是疑問，因本地銀行資金充裕，由美國加息觸發資金流走，再拖高本港拆息要一段時間，故今年預測低利率環境不變。
希債危機升級增添變數
近日環球經濟波譎雲詭，希債危機仍未解決，隨時出現暗湧。王美鳳回應，美國加息與否，更大程度視乎本身的經濟數據，目前仍未見到希債危機影響美國的加息步伐。事實上，聯儲局主席耶倫最近回應希債危機時，亦指在貿易或金融渠道層面對美國直接風險有限，但消息對歐元區經濟或全球金融市場都會受影響，或波及美國經濟前景。
不過，亦有分析認為，近來希臘債務危機升級，令美國加息的風險增加，因過早加息的話，一旦經濟受希債危機衝擊而下滑，由於息口已非常低，難以減息振興經濟。
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