中環街市新方案可取

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■中環街市活化計劃改為簡單活化，有效減低改建成本。資料圖片

香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳

市建局通過活化中環街市新方案，改用簡約設計，由原本預算15億元減至6億元。2009/10年度施政報告中提出「保育中環」，並委託市建局進行活化中環街市的工作。為配合中環高密度及需要改善空氣質素的要求，市建局建議以「城中綠洲」為活化中環街市的主題，目的為中環區引入更多綠色設施及消閒公共空間，令市民特別是繁忙的中環上班人士，可以在一個舒適的環境下，享用多元化的設施，舒展身心。

保育市區建築物的其中一個難題，是建築物結構及使用空間與現代化標準存在差異。比如中環街市的天台承托力，1930年代設計的天台只作上蓋用途，沒有料到後來新構思在大樓加建一層，提供1,000平米作公共休憩空間，原建築結構沒有足夠強度去支撐預計公眾人士使用的承重負荷，這個改變便需要為建築結構加強加固。這是有別於一般建屋的工程，是專項的獨特工程，既不可拆�珓媬v物外殼，在內部進行工程則受制於現有建築狀況，連運送及裝置建築機械出入現場以致工人的工作空間均受到約束，施工的困難及建築期因而拉長可想而知。新構思改為在地面提供1,000平米休憩空間，包括中庭及面向皇后大道中的入口廣場，相信因此改動節省了不少建築費。

保育須同時提升價值

筆者當年曾參與上海黃埔江畔舊匯豐銀行原址活化的討論，除了上述活化建築工程施工的困難外，更重要的是活化是否能注入新生命力。黃埔外灘的所有老建築均受到嚴格保護，不準拆毀改建。不過舊建築一般結構殘舊及缺乏現代建築裝備設施，室內空間狹小，不符合現代構想中的總部大樓要求，如較大面積的整層樓面。再加上舊建築物的維修保養費用高昂，如果經保育後未能提升使用價值及提升租金回報，保育舊廈成為沒了期的長期負擔。

反觀中環街市活化的個案，筆者認同市建局重新檢視項目細節，既考慮到善用公帑，同時又回應區議會及市民的期望，盡快開展項目，簡約工程可取。其中打通面向租庇利街及域多利皇后街的地面外牆是明智的選擇，此舉可以令該兩條街道變成兩旁行人道均有店舖景觀及／或較多人流，令「城中綠洲」更有效融入附近街道之中。

能自負盈虧最為理想

從長遠營運角度考慮，新「城中綠洲」如果能自負盈虧就更理想，應避免成為需以公帑長期負擔的「大白象」。中環街市現已年逾76歲，長期的維修保養及清潔、水、電、消防、電動樓梯以至空調等屋宇裝備設施管理費用不菲。另外，假如為「城中綠洲」引入活動及安排宣傳公關等，則所涉及專業人員的支出亦要考慮，整體收支能否平衡，需視乎所提供10,000平米的商業樓面及其他用途所能產生的租金回報。暫時未見到有關方面的評估，但假如將來定位仍是街坊小店一類，則很大機會出現入不敷出，相信政府如要處理本項目的補地價，值得作一個特殊的優惠個案考慮。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。