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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
國家統計局上周發佈九月份CPI數字，同比上漲1.6%，比八月份大幅回落0.4%，重回「1時代」。內地經濟專家預料全年漲幅將低於2%，目前經濟下行和通縮壓力都比較大，貨幣政策有望繼續寬鬆。
內地「降準、降息」陸續有來，對房地產政策趨向持續寬鬆，利好房市平穩發展。
無可否認，隨着CPI回落，房市的投資者不再會積極購買「磚頭」保值，後市將繼續由剛需當主導，哪怕是首置人士，還是改善戶型人士，或是富裕老年人等等。
2014年至今天，全國樓市降溫之後，政策出現不斷放鬆調子。現屆政府多番強調「使市場在資源配置中起決定性作用」，放鬆或取消行政手段如限購、限貸、限價、限首付、限外令，逐步建立房地產調控長效機制，透過開徵房地產相關稅制再分配價值升幅，已是房地產政策總體思路。
整體而言，今年「金九」開局不利，整體成交低於預期，應是部分剛需購買力已於「330新政」及股市財富效應被提早透支了。「十一」之前樓市迎來連串利好消息，如早前限外令鬆綁，不再限制境外機構只能去註冊城市購自用房，不再限制個人在內地需工作生活滿一年，才能購自住房。再加上二項新舉措，包括非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25%及十月八日起全面推行公積金異地貸款業務等政策，為今秋時節樓市帶來利好效應！
黃金周「去庫量」見成效
大體上，今年全國樓市迎來「黃金」周，10月1日至7日，中指監測23個主要城市日均成交面積較2014年同期上漲64.76%，這也依賴開發商黃金周內進行「持續促銷」策略，基本上提供平穩售價及某些優惠手段，期望以「去庫量」為主。
一線城市房市之中，尤以上海(含杭州)價量都是攀上新高！根據文匯報於十月十二日綜合報道，國慶假期七日內，上海房市供應量、成交量及成交均價均較上年同期增長46.82%、62.37%及8.79%，無論價、量(供應及成交)都成績亮麗，一洗早前上海「獨憔悴」的景況。
根據深圳市規劃國土委十一黃金周的數據顯示，深圳新房市場共成交227套，較去年黃金周增長63.3%，但相比國慶前一周的711套環比則大降68%。
根據深圳中原地產稱，當前市場已較今年6-7月受到股市財富效應刺激下明顯降溫，並且預計第四季度成交量會持續出現下滑現象，縱然價格仍然堅挺。
「南大門」廣州黃金周一手樓住宅網簽612套，比去年同期上漲28.6%，但較9月同期下跌68.7%。網簽均價為12,699元/平方米，比去年黃金周上漲6.7%，升勢較為溫和，反映開發商普遍看法是盡量走貨，不敢貿然提價。
相對來說，北京樓市「黃金周」表現較為平淡！某研究院統計，截至十月十一日，北京市新建商品住宅網簽量為1,438套，環比下降48.1%，純商品住宅成交655套，環比下降50.2%，較去年同期上漲21.7%。
今年國慶假期，北京市二手住宅網簽量為101套；十月第2周，二手住宅成交1,567套，網簽量環比下降47.6%！北京市十月樓市表現遜色，主因是過快上漲的房價已超過部分購房者支付能力，令到成交量開始下滑，需求遭遇透支中等價位斷供。
三四線城市宜拓養老產業
整體而言，十月份市場成交明顯好於去年，與2011年至2013年相比，是有較大差距，市場態度較第二三季度已經明顯下滑。
無容置疑，無論去年「930新政」還是今年「330新政」和最新「十一」假期前出台的寬鬆政策，都已起了對一線城市回暖的效果，但是對三四線城市刺激作用不大！其實不難推想，現屆政府仍然持續推行平穩房地產寬鬆政策，透過減去行政手段，注入市場調節機制，保障房產市場穩定發展。樓市復甦乏力的三四線城市，將需要加碼救市。
筆者認為可行之途是鼓勵三四線城市開發非商業性活動，如政策層面給予養老、消閒、旅遊活動的創造優惠條件。例如將鄰近華東、華南地區某些三四線城市主促發展為重點養老城市，接收鄰近發達城區的老年人士，解決居住、消閒、娛樂等等剛性需求。
關注主要城市「價高量低」
雖然今年房產銷售情形已基本改善了，但是房產開發活動動力不足！房地產開發企業投資意願不足，投資增速年續19個月回落。一月至八月，全國房地產開發投資61,063億元，同比名義增長3.5%，增速比前七月回落0.8%，已連續6個月在個位數徘徊。
但是在房產開發連降同時，最近不斷再現主要一二線城市主城區內「地王」成交案例，反映開發商寧可投資風險較低的地區，也促使主要城市出現「價高量低」的不良現象！
「金九」不見，「銀十」復現！但是相較2012/13年全國樓市高峰期，今年整體表現僅是「不過不失」。中央及地方政府必須着力維持寬鬆房地產政策，以保持平穩發展。「當務之急」反是如何提升開發商開發意慾了！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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