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國森地產集團董事 許畯森
在海外物業推介會上，中介人為了給予「羊生羊太們」信心，經常拋出一些大型基金的投資個案去吸引大家。例如有香港的日本中介經常用名牌黑石去年以16億美元收購日本物業做例子，「唔跟對唔住自己」。
黑石管理資產26000億
1985年，黑石以40萬美元成立，30年後管理資產約3,340億美元（約26,000億港元），名副其實「計算機也爆位」。集團旗下管理的物業資產總額約930億美元，加上現金270億美元，一舉手一投足皆為人關注。
黑石的投資遍佈全球，近年收購通用電氣（GE）全球地產業務，總值230億美元，例如：南加州、西雅圖、芝加哥的辦公室資產共33億美元；英國、法國和西班牙的辦公室、物流和零售商舖共20.2億美元；墨西哥和澳洲的首次按揭貸款46億美元。與此同時，又以16億美元「啃」了GE於日本的近200棟位於東京、大阪、名古屋和福岡物業，接手逾1萬個住宅單位。
說「啃」是因為那是黑石在收購GE資產時，必須同時收購那200棟日本房產，是捆綁式銷售。這佔該交易的15%，是集團的1.3%資產。我們必須留意，黑石過往主力收購商業地產，反常地收購了1萬個日本住宅後，還要成立專責基金管理，這塊「豬頭骨」實在令基金經理難以消化。
重點留意「現金收購」
當我們聽到有大型基金大手收購物業時，大多會有一個錯誤觀念，認為對方一定是看好該地方，才真金白銀去買房產。的而且確，我們平常買賣物業時均以現金交易，即使較專業的買賣，頂多也是公司轉讓，但說到底，交易還是用現金結算的。
不過一些大機構，例如黑石在收購物業時，可以利用股票、可換投債券、物業互換等方法，毋須用真金白銀去買，加上他們買錯了物業，更可將物業證券化轉化成股票REIT（不動產投資信託）賣予公眾人士。所以，看大基金投資物業個案時，我們要留意四個字「現金收購」，例如：最近黑石以20億美元現金收購聖地亞哥一家持有超過720萬方呎零售物業房產的地產信託基金Excel Trust，黑石應該認為這宗交易可靠超值，才值得以現金找數。
基金投資物業的原因有很多，所以很多事情勿看表面。
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