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■澳門全年住宅成交宗數預計比去年下跌23%。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
上周一，澳門政府正式宣佈收回「海一居」土地。行政法務司表示，「海一居」土地批給屬於臨時性質，承批人無法於法律規定的批租期內完成土地利用，政府根據新《土地法》宣告上述土地批給失效。政府收回決定引起巨大回響，因為該發展商已預售三千多個單位，大部分已做樓花登記。據了解，這些業主大都是用作自住用途，不滿意《民法典》下可以獲得雙倍訂金的金錢賠償。
發展商已表明會進行訴訟，但是如果政府最後勝訴，將對該土地再招標出售。業界祈望政府的再招標書中，適當地附加條款，以保障這群樓花小業主的權益，例如她們能取得同樣售價的優先購買權。
政府收地打擊樓花信心
「海一居」事件已經嚴重打擊買家及投資者對樓花買賣的信心，今年澳門住宅樓市可謂「多事之秋」。早前澳門立法會通過《修改民法典不動產租賃法律制度》，更加入行政長官訂定租金調整上限。簡單來說，物業市場未來會有租金管制法規實施，具體法規內容仍有待制定，但是業界一般都說不，尤其對非住宅種類如商舖和辦公室，筆者相信應該由市場自由調節，不可納入租金管制範圍。該法規原意是當租金急促上升周期中，保障基層弱勢社群的樓宇租賃權利。不過，今日澳門住宅市場已進入調整期，住宅租金最多大跌三成或以上，管制租金條文已失去意義。如果租金管制全面實施，將再打擊物業價格，加深向下跌壓力，且使租盤變得更加稀缺。
筆者希望政府能妥善處理「海一居」收地事件的善後工作，以挽回小業主及開發商對樓花銷售制度的信心。明確規定租金管制物業種類、加幅機制及實施日子，以掃除市場對租管的負面情緒。
回顧2015年，澳門房地產市場可以說是「交投疏落、價格急跌」的年頭。這跟當地經濟情況劃上等號。澳門賭收連跌十八個月，11月更低見164億元，創下逾五年新低 (按年跌32%及按月跌18%)。當中，貴賓廳博彩收入按年跌43%，中場博彩收入按年跌19%。投行紛紛對明年來預測，料貴賓廳收入按年跌8%，而中場則也會按年微跌3%，似乎明年賭收料會錄得較温和跌幅，而且中場收入是未來賭場戰場。
受累於博彩收入急跌，第三季GDP按年實質收縮24.2%，使得今年首三季經濟實質收縮25%。可幸的是，澳門今年通脹仍然受控於4.6%，並且失業率為1.9%，當地經濟不算太惡劣，市民消費意慾未見大減。
澳門首三季住宅成交價量齊跌，預計全年成交宗數只有5,900宗，比去年的7,625宗下跌23%，全年涉及金額只有330億，按年大跌34%，創12年新低。這跟當地辣招推出前相比，今年成交宗數只有1/3。10月整體平均樓價更跌破80,000/平方米，較去年同期下挫15%以上，澳門樓價真正進入調整區了。
私人住宅供應穩步上升
根據澳門土地工務運輸局最新報告，截至今年第三季，私人住宅在建中(未進行驗收)、已建成(正在驗樓)及已發出入伙紙的項目分別是78、20和9個，涉及潛在供應是12,789、2,331及490個，累計為1.56萬伙，數量較第二季增加約10%。明顯地，未來潛在私樓供應量趨向穩步上升，有效地幫助供求情況較為平衡，構成未來私樓樓價下行壓力。
早前，當地政府已表明短期不會「減辣」，預期未來樓價會慢慢被「陰乾」。至於上述的潛在1.56萬個吸納速度，則要看市民對一手樓花信心程度。筆者相信相關官員會再招標開售「海一居」時，於招標書上附加保障已買入樓花的小業主，期望這些類似土地續期問題得到妥善解決方案，令到樓花仍被買家接受。
猴年澳門私人住宅樓價仍會繼續下調，但趨勢會較今年溫和。一些業內人士推介如果明年樓價再下跌20%，則是入市良機。筆者同意如果累計跌幅於40%以上，則樓價再大跌機會不大，但「量力而為」，各位不要買入樓宇總值自己未能負擔的，以自住心態買入物業是應該鼓勵的，政府應以較優惠經濟方法幫助年輕人「上車」！（節錄）■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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