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■內地房地產市場去庫存的措施主要屬長遠改革，短期而言，未能明顯地化解高庫存以及三、四線樓市低迷的問題。
時富資產管理董事總經理 姚浩然
內地房地產庫存高企，即使中央多次出招幫助亦未能扭轉局勢。除了放寬買樓限制外，中央近期還頒佈了棚戶貨幣化安置的新安排。住建部計劃2016年會安置大約600萬戶棚戶，若按新安排的規定，各市貨幣化安置比例提升到50%。 明年若有300萬家棚戶於明年內接受貨幣化安置，假設按內地人均居住面積約為30平方米計算，按三人家庭，每戶將買入90平方米的住宅，將於明年帶來約2,700萬平方米的住宅需求。然而，數據顯示，截至今年11月，商品房待售面積達6.96億平方米，較10月再上升約1,000萬平方米，棚戶貨幣化安置明年可以消化的庫存佔全國商品房庫存僅不足4%，整體作用輕微。
庫存大部分處於三四線城市
面對如此困局，市場預期中央經濟工作會議中會公佈一系列更有力措施。上周會議閉幕並決定明年五項經濟工作任務，當中包括消化房地產庫存。 相關措施包括：提高戶籍人口城鎮化率、深化住房制度改革的要求、發展住房租賃市場、鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略和商品住房價格、促進房地產業兼併重組、取消過時的限制性措施等。
內地房地產庫存大部分處於三、四線城市當中，而一、二線城市的房地產則供不應求，導致城市之間樓價走勢分化嚴重：今年以來，一、二線城市樓價持續攀升，11月份一線城市新建商品住宅樓價按年上升接近一成至四成，北京及深圳等大城市更屢見「地王」產生，反映仍有投資者看好一線城市樓價；然而，三、四線城市未有反彈迹象，11月份三線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均繼續下降。
配套不完善 難吸引買家興趣
筆者認為中經會所提出消化內地房地產市場庫存的措施主要屬長遠改革，短期而言內房行業受惠不大，未能明顯地化解高庫存以及三、四線樓市低迷的問題。 首先，戶籍改革雖然有助人口流入城市從而增加房產租買的需求，但轉變過程需時，亦要求法例及行政兩方面高度配合才能成事。 另一方面，即使政府鼓勵發展商降價，從而吸引投資者投資樓市再出租房產，惟三、四線城市生活配套較為不完善，租賃需求低，難以吸引投資者興趣；相反，一、二線城市的生活配套完善及工資較高，更能吸引外來人口及投資者。 短期內，相信主攻一、二線城市的公司股價仍會跑贏土地儲備及物業發展集中於三、四線城市的發展商股價。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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