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■內地樓市庫存量在增加，面臨着去庫存的壓力。圖為福州市區樓盤。 資料圖片
人均套數近發達國家水平 樓價持續上漲不會是常態
香港文匯報訊（記者 蘇洪鏘）港交所（0388）首席經濟學家巴曙松昨天在香港大學出席一個研討會上表示，內地樓市庫存量在增加，面臨着去庫存的壓力。匯豐大中華區首席經濟學家屈宏斌在同一場合表示，政府可以推動提高農民工的居住條件，將其發展成消化庫存的動力，但讓農民工市民化，是一個百年的民生工程。
巴曙松表示，內地房地產銷售年成交額超過10萬億元（人民幣，下同），對香港的資本市場影響極大。內地去年商品房銷售面積達12.8億平方米，接近2013年13億平方米的歷史高峰水平。不過考慮到城鎮人口增速趨緩，以及去年下半年銷售增速下滑，想要去庫存，新開工面積必須下降。
他表示，內地的人均住宅套數已經接近發達國家水平，將來改善性需求對樓市的影響會增加，房地產投資及新開工面積將會進入大幅波動的階段，房價的持續上漲不會是常態，房地產企業的市場將會加速集中，多業態的企業才有能力對沖市場風險。
農民工市民化屬百年工程
屈宏斌則稱，從巴曙松提供的數據來看，內地住宅市場每年的增量約為2%，不過根據城鎮化速度及人口自然增長的速度測算，未來五年的城市人口增量也約為2%，再加上改善性變量也會增加變量，所以內地房地產的總量沒有問題，而是需要調整結構。
屈宏斌認為，人口流動完全由市場決定，所以供需關係很難用量化指標描述，而且內地樓市情況複雜，統計數據並不完善。他指出，房地產庫存要逐漸消化，內地有接近2億人口是農民工，他們的居住條件都比較差，屬於低收入群體，政府可以收購部分庫存，將其轉化為廉租房、公租房，符合新型城市化的政策目標，讓農民工市民化，是一個百年的民生工程。
巴曙松又提到，近年內房出現一個現象，越貴的物業借貸槓桿越低，逾1,000萬元的物業往往能一筆過付款，反而300萬元至500萬元的借貸槓桿越高，反映社會的財富分配出現問題，值得關注。
近年內地當局為節制三、四線城市住房的供應，限制發展商在這些城市融資渠道，然而這些發展商轉向尋求高回報的投資產品以獲得資金，如今三線城市樓價回落，並有去庫存情況，巴曙松憂慮這些發展商未必能還款。
港股民喜回報較高輕資產
於消化庫存會否令房地產企業盈利受壓，屈宏斌表示，企業必須經歷調整過程，不過這只是短期的，對經濟影響是可控的，而且「長痛不如短痛」，拖慢進度反而會帶來更多負面影響。
被問到房地產上市公司的估值在內地及香港有分歧的情況，巴曙松指，因為內地投資者以散戶為主，喜愛重資產，反觀本港以機構投資者為主，喜好回報較高的輕資產，故兩地估值有差異。
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