■最近投資市場冒起了城市土地投資計劃，在北美有未開發土地轉化為單位投資產品予投資者。圖為美國房屋市場。資料圖片「買磚頭保值」一直都是華人社會的傳統觀念，但近年來，香港、深圳、北京、上海等大城市的房價高企不下，甚至不斷破頂，叫投資者卻步。很多投資者這幾年都已轉戰投資海外物業市場，如溫哥華、悉尼、利物浦、大阪等城市。但筆者幾位朋友最近不約而同地表示，加澳物業已升價不少；英鎊在公投脫歐後不斷下試；「安倍經濟學」又未知成效，投資海外物業風險充滿未知數。雖然如此，市場上卻冒起了城市土地投資計劃，投資者可按其中的風險及回報考慮投資。■康宏理財服務聯席董事梁惜君
投資海外物業如隔山買牛，按息一般比香港現時高，且有機會涉及較複雜的稅務問題、租務管理等，投資者需要謹慎部署，並有長線持有的投資打算。投資物業，首期大多要三至五成，動輒過百萬元，某些入場門檻高的地區，一般打工仔並不容易加入「大富翁買地起屋」這個遊戲。相反，土地投資計劃只要差不多1萬美元便已經可以做「地主」。
1萬美元做「地主」
有北美土地儲備開發公司專門研究，並策略性地購入北美重點城市周邊已納入規劃內的未開發土地作為資產儲備。開發公司把這些土地轉化為單位投資產品配售給全球合資格的投資者，每個單位的入場費用可低至1萬美元。但注意要配合當地政府和土地發展局的規劃，如該土地因城市發展和人口膨脹而成為急需開發的住宅、商業及工業用地，土地便會從而升值。升值後的土地繼而轉售給開發商或機構投資者，土地單位擁有者便可以一次性獲得連本帶利的投資回報。
預先囤地 分契拆細
簡單來說，就是土地開發商先把有發展潛力的農地購入囤地，再將土地分契拆細，公開發售部分單位，然後待時機成熟改變土地用途，令地皮增值，善價而沽離場。除全球性公開發售予個人投資者外，這類型的投資項目有部分亦以基金形式納入美國401K退休計劃選項，一些機構性投資者如保險公司亦會購入地皮作中長線投資。
這類型投資的好處是入場門檻低，只要大約1萬美元即可成為地主，而且土地屬於永久土地產權及有保險保障之業權。美國房地產市場具有周期性，目前正處於穩步復甦的階段，預料美元可能重踏強勢之路；加上千禧世代的家庭對房屋需求殷切，對新社區的發展及土地需求有正面影響。根據其中一大型發展商過去81個已全面離場的項目，加權平均內涵回報率為每年12.32%，即平均6年，本金可翻一倍，回報看來相當吸引。
不過，當中仍有事項及風險需要留意，例如每個項目都有預計離場時間，一般為2-6年，但卻不是保證條款，如遇經濟轉差或原定社區規劃改變，投資期有機會比預計時間長。土地契約雖可隨時自由轉讓，但由於不是擁有完整地皮，二手市場交易流動性一般較低，如突然有資金需要亦未必可及時套現。另外，在美國買賣土地房屋的收益，需要繳付聯邦稅及州稅（部分州份豁免），這可能會蠶食投資回報，投資者亦需要考慮。
做「包租公」可買REIT
如果想做「包租公」，本金不夠付首期，但又怕隔山買牛的話，其實還可嘗試投資房地產信託基金REITs。REITs是一種典型資產證券化的投資工具，透過集中投資於香港或外地房地產項目，如商場、寫字樓、酒店及服務式公寓等，通過管理出租為投資者提供定期收入。根據現時證監會規定，REITs必須把可分派收入的最少90%分派予基金持有人（即投資者）。一般REITs 派息可達4%-7%，反觀現時買樓收租扣除稅項差餉等只有2%-3%回報，以定期收入回報來看，REITs 更顯吸引。
「針沒有兩頭利」，每種投資工具都會有其優勢及缺點，所以最重要還是先根據自己經濟狀況、短期資金需要、風險承受能力去選擇適合自己的投資工具。「先求知，再投資」，尋求專業人士的意見，切忌人云亦云、盲目追求高回報。
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