■7月後本地樓價明顯反彈，基本上住宅樓市已經轉勢了。 資料圖片特許測計師、中國房地產估價師張宏業
筆者近月沒有再論本地住宅樓市，主要原因是摸不透。從原來相信樓價下半年仍會持續調整，但是自從英國公投「脫歐」後，利息趨升局面受阻，7月後本地樓價明顯反彈，基本上住宅樓市已經轉勢了。
據中原編制反映二手樓價走勢的中原城市領先指數，今年樓價於3月見底，又經歷第二季整固，並在6月底再展開明顯升浪。於上周公佈的指數已報137.62，並從底位反彈8%；但是仍距離歷史高位（2015年9月）低約6.75%，餘下3個月樓價會重返去年高位嗎？
英國「脫歐」 樓市轉勢
展望未來走勢前，回顧今番回升的原因。從去年第四季至今年第一季，可被視為近年住宅樓市的調整期，曾經下跌13%左右。進入今年第二季，住宅市道正式進入觀察期，樓價基本上是「橫行」的，有待英國公投結果及未來全球經濟變化來決定。雖然英國通過「脫歐」對非歐地區的政經影響不深遠，但是不明朗的因素立即打亂美國加息步伐，美聯儲拖延利息向上調整的時間表。
這個突然的改變正殺本地置業者一個「措手不及」，紛紛調整樓價持續向下的預期，轉向採取積極入市態度。為了彌補上半年生意的不足，各大銀行乘機於第二季推出低息的按揭計劃。在現行的樓市管理措施下，最優惠一族當然是中小型住宅的首置者，開發商看準這個商機，紛紛推出小型住宅單位應市，並以貼近同區二手樓的水平開盤，一舉締造7月至9月的一手樓銷售佳績。各大開發商均希望盡量售樓變現，大多數於再加推時輕微加價，令到一手樓保持交投暢旺。
交投暢旺 搶地進取
既然一手樓銷售理想，發展商在政府賣地時變得進取，估計地價從低位已回升15%至20%，遠比樓價的上升幅度理想。以往本港的買地一族主要是由幾大發展商「壟斷」，但是近年已出現明顯改變。一些本地中小型開發商和內房企業積極高價拿地，也有助本港地價維持強勢。隨着第三季本地住宅樓價正式再納入上升軌道，久違了的「龍頭」本地開發商再以高溢價率成功吸納九肚山用地，表明大型企業也改變策略，願意用高價補充土儲。土地價值走勢永遠走在樓價前端，也反映短期樓價走勢，提升了一眾置業者的預期，這對後市產生提振作用。
借用股票市場術語，第三季樓價反彈已經補足了缺口，未來走勢再向上的機會率偏高，但是可否持續並重返上次高位呢？
第三季的交投暢旺已成功吸納大部分市場購買力，可否持續要看未來加息時間和次數。最新的議息會議似乎表示今年12月加息機會不低，且明年只有機會再加息一次，並應該於第二季才實現。無論如何，美國加息是可以預期的，且息口上升已成定局，並對後市產生抑制作用。筆者相信本地樓價只會輕微再上升少於5%，再重返去年9月的歷史高位機會率不高。本地經濟基本因素不會怎樣變差，對住宅樓市不會太負面，末季會是平穩市道。業界人士預期升浪會延展到豪宅，筆者不太相信，除非政府對豪宅進行減辣行動，不過今屆政府已屆任滿，再進行修訂現行措施已不太可能了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
