■何文田站第1期涉及多至1,000伙單位，「鐵路」招牌料帶來豐厚的利潤。記者張偉民 攝入場分紅率35% 港鐵項目歷來最高
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）港鐵何文田站第1期昨日推出招標，下月21日截標。市場消息指，項目補地價金額僅62.82億元，每呎樓面補地價8,459元，相比附近的政府官地低出甚多。惟有測量師解釋，由於港鐵項目工程複雜，加上地皮位置在斜坡，故政府於釐定補地價時有所折讓。此外，據指項目的分紅比例高達35%，為港鐵推出固定分紅比例以來最高，估計是希望分享將來鐵路通車所帶來的物業升值利潤。
何文田站第1期規模不小，可建樓面達742,716方呎，市場指項目的招標條款列出補地價金額約62.8237億元，每方呎樓面補價約8,459元，分紅比例固定為35%，發展商並需額外再出價向港鐵參與競投，主要以該出價「分勝負」。翻查資料，港鐵自2014年9月招標大圍站項目開始為旗下招標地盤訂下分紅比例水平，今次為自2014年後有記錄兩年以來最高的分紅比例。
施工有難度 補地價折讓
高力國際亞洲估價及諮詢服務行政董事張翹楚表示，雖然今次補地價金額較過去政府於何文田批出的住宅官地都要平，但強調兩者不能直接比較。港鐵需要在地皮上蓋進行工程才可以建屋，發展時間較長，亦涉及技術考量，而官地屬已平整土地，基本上發展商購入後可以立即發展。
再者，何文田站第1期位於一個斜坡上，所以政府於綜合各項原因後，在計算補地價時會有一個折讓。資料顯示，以往佛光街與常勝街一帶地皮的每呎樓面地價維持於9,875元至12,540元。而最近一幅成交，為今年3月高銀金融以每呎樓面地價10,889元投得何文田常盛街地盤。
問到35%的分紅比例是否過高，張翹楚指較高的分紅比例，會令發展商日後的利潤率下降，換言之，發展商於衡量風險後前期的入標出價會降低，變相令更多財團可以進場。此外，沙中線的落成通車日期為2019年及2022年，相信港鐵預計樓價將來會上升，所以希望提高分紅比例，來分享到將來賣樓利潤的升幅。
新地表明傾向獨資入標
項目本周一收到多達28份意向書，數量追平去年將軍澳日出康城第7期創出的紀錄。入意向財團包括長實、新地、恒地等「大孖沙」，同時亦有不少中資財團及中小型財團，如萬科(香港)、龍光地產、遠東發展等參與。當中，新地指項目補地價合理，已表明會研究入標，傾向獨資。
何文田站項目周邊由忠孝街、佛光街、仁風街及漆咸道北所圍繞。第1期位於北面用地，其北面為新地旗下天鑄，住宅樓面最多約742,716方呎，為純住宅發展，料提供約800個至1,000個單位，預期2022年至2023年竣工。市場預料整個項目的投資額將達100至150億元。
萊坊：港資熟合作模式
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，項目優越，政府近期加辣不會影響發展商入標意慾，相信會有十多個財團參與，但估計港資發展商機會較大，因對港鐵項目比較了解及清楚合作模式。