經絡按揭轉介市場總監劉圓圓
特朗普當選總統，加上美聯儲主席耶倫的表態，美國多個經濟數據造好，道指有望升至2萬點，年底加息的機會率已經達百分之百。上年本港無跟隨美國加息的步伐，市場憧憬美國加息已近一年，六個月期的銀行同業拆息，在本月21日已經突破一厘水平，創7年新高，一個月期的拆息則維持0.36厘及0.37厘高位，創4年新高。料加息對市場的心理影響已大致消化，大部分業主已將加息因素計算在內。
六個月拆息創7年新高
根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示，自從今年5月開始，拆息持續上升，其中六個月期息衝破一厘關口，是繼2009年的1.23厘後，再創另一高位，相差只有約四分之一厘。至於一個月期息，則是繼2011年0.4厘後的第二高位，最新的息率徘徊在0.36厘及0.37厘水平。
有市場人士憂慮指，一旦美國加息而本港又跟隨，會大大增加業主的供樓負擔及風險。不過筆者相信，現時選用H按的買家高達九成，「H加部分」低至1.35厘，以最新Hibor為0.37厘為例，供樓息率約1.72厘。最新的M Rate（反映最新市場之平均息口）為1.72厘，是4年來的低位，反映市民現時供樓的息率已較之前的2.45厘及1.95厘低，預料即使加息，步伐亦將會溫和，影響屬可接受範圍。
以一個700萬元單位為例，假設單位承造六成按揭，供款年期為30年，買家選用H＋1.35厘按揭計劃，實際利率為1.72厘，每月供款額為14,943元。假設即使銀行同業拆息升至0.6厘，屆時選用H＋1.35厘計劃的買家，實際供款利率為1.95厘，每月供款只是多了496元。
再者，買家在購入單位之前，便要通過供款壓力測試，計算一旦按息上升3厘，供款不能超過月入的六成。以現時加息的幅度及速度，3厘已是足夠的假緩衝，充分評估買家是否有能力承擔加息周期的風險。港府月初加辣以來，已為熾熱的樓市起了冷卻作用，發展商叫停項目銷售，二手物業交投比辣招前大減近四成。臨近年尾，銀行為彌補上半年淡薄的按揭生意額，下半年急起直追，除了下調按息戰外，最近又攻轉按市場，推出更優惠的現金回贈計劃，除了可享全期H＋1.35厘低息外，更可享高達1.4厘現金回贈。如果購入的單位已經過了罰息期，轉按可享現金回贈及優惠的利率，可抵消加息增加的負擔。