![■動輒數百萬元計的樓房令許多市民只得租房。 香港文匯報記者李昌鴻 攝](http://image.wenweipo.com/2017/10/30/a03c.jpg)
十九大報告重申「房子是用來住的,不是用來炒的」,住建部部長王蒙徽隨即表示:「要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,讓全體人民住有所居。」有券商看好內地租賃市場將形成數萬億元(人民幣,下同)規模的「大蛋糕」,內房企業龍頭諸如萬科(2202)、龍湖(0960)及碧桂園(2007)等將成為最大受益者。這從十九大報告後,內房股不跌反升得到印證。
住建部:長效機制建設
十九大報告發表後的次日,王蒙徽在回答房地產長效機制的問題時表示,各部門正在抓緊落實工作,以滿足新市民住房需求為主要出發點,「以建立購租並舉的住房制度為主要方向,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,推進房地產長效機制建設。」
可以預料,「購租並舉」政策將是大勢所趨,刺激租賃市場迅速發展。東方證券近日報告指出,內地一線城市租賃人口及市場規模遠小於紐約、洛杉磯及東京等城市,主因在於其租金水平較低和租賃人口比例較低。目前,全中國租賃人口預計為1.9億人,主要由流動人口及高校畢業生構成,而租賃市場規模則為1.3萬億元。該行預料至2030年,租賃人口將達2.7億人,整體市場規模將達4.2萬億元。
規模效益 供應以萬計
事實上,這塊規模高達數萬億元的「大蛋糕」,早已引來眾多內房企紛紛搶食。特別是龍頭企業,預料將成為最大受益者。萬科董事局主席、首席執行官郁亮早前表示,北上廣深等城市有很大的住房租賃需求,但現在主要是業主個人放租,服務商太少。萬科作為試水者之一,目前已開辦長租公寓1.2萬至1.8萬間,計劃今年做到10萬間。
龍湖集團更是早在去年8月就推出長租公寓「冠寓」品牌,據內地媒體報道,在成都、重慶等地開業即達到95%以上出租率。在今年8月中期業績發佈會上,龍湖披露冠寓的發展趨勢,截止今年7月已進入7個城市,運營10個項目。碧桂園總裁莫斌早前也在該公司中期業績發佈會表示,會積極介入租賃市場,希望在政策的支持下,長租業務成為公司新的增長點。
成事需銀行融資支持
不過,內房企普遍負債率過高,若大力發展租賃業務,回報周期將被大大拉長,對企業融資和資金成本形成極高考驗。有業內人士聲稱,在政府鼓勵房屋租賃的當前,銀行亦將對相關項目的融資進行傾斜。然而,興業銀行、華福證券首席經濟學家魯政委卻認為不會出現一刀切傾斜,「對於銀行來說,房屋供給過量的地方,並不適合做太多的房屋租賃融資。相反,房屋需求大的城市,則可以大力開展。」
看來,「購租並舉」能否令內房股受益,不僅視乎各市地方政府推出哪些配套措施,亦視乎銀行在融資的支持力度有多大。只有兩者都到位,內房企才會更加積極地拓展租賃業務。 ■香港文匯報記者 涂若奔