■新盤納米樓競爭力較區內其他二手舊單位為低。資料圖片近年私宅單位越劏越細，市民的接受程度卻越來越高，歸根究底為樓價太貴。水向低流，過去有能力買400方呎物業的準買家，今日可能只能買300方呎單位，甚至更細的納米樓。「先上車，後換樓。」不少準買家抱着這一心態入市，打算待樓價上升後再換樓，卻忽視納米樓轉手可謂難度極高。
樓細呎價昂 二手乏買家
納米樓轉手的難度，在於當新樓進入二手市場，比較對象就不再是自己屋苑的其他單位，無論按揭成數、樓價及面積等，都要與區內其他二手單位競爭。由於納米單位的面積太細，肯購買的準買家數量並不多，主要為投資者，以及上述實力不足的上車客。而實力足夠的買家，傾向不會選擇這類面積過細的戶型。
而且，新盤納米單位呎價普遍高於其他間隔戶型，若與區內其他二手樓比拚，同樣樓價已可在區內購入其他面積較大的單位，樓齡新舊在此時影響就變得較細。故除非納米單位所處位置非常優越，否則準買家買入後，便要有心理預備其升值潛力會較一般單位低，市場甚至時有蝕讓個案。
購買新盤還要留意管理費與二手物業的差距頗大。現時一般非豪宅的二手物業管理費每方呎大概2元，但一轉到新盤市場，無論定位是「假豪宅」還是中價物業，管理費每方呎普遍已逾4元，甚至超過7元。以一個400方呎單位為例，每方呎2元管理費約800元，新樓一下子就提高到1,600元或以上，長遠開支不可忽視。
高按上車 恐需抬錢轉會
再者，近年細單位、納米單位的數量有上升趨勢，供過於求下買家選擇更多，納米單位的價值就顯得更為「雞肋」了。
觀乎1月開賣的幾個新盤中，包括君譽峰、津匯及悅雅等，皆有大量細單位供應。當中，悅雅最細戶型面積只有171方呎、君譽峰及津匯則為181方呎及221方呎。購買這類單位的買家要有心理準備，對單位之後的升幅不要抱太大期望，即使銀行估值達到某個水平，但亦可能屬於有價無市的局面。
值得一提是，為吸引上車客青睞，不少發展商近年都推出高成數按揭，或八成半至九成半之間，變相令這些單位的風險更加高。若實力不足的上車客因此而入市，而數年後單位因為無人承接而需繼續持有，或會陷入財政困難。平手離場還好，若因為樓價跌，又找不到人接手，轉按便需支付更高的首期，若不轉按又要承受高息，儼然一場賭博。■香港文匯報記者 顏倫樂