■房屋問題一直是香港市民關注的重點。 資料圖片今日香港
行政長官林鄭月娥屢次強調房屋政策是其施政的重中之重，而受到市民期待的「港人首次置業先導計劃」終於出爐。究竟「首置」計劃能否回應市民的住屋訴求？可能會引起什麼爭議？下文將會進行探究。
張揚 特約作者
新聞背景：安達臣道地皮 建千首置單位
為了應對因香港樓價高企而導致市民置業困難的問題，行政長官林鄭月娥在首份施政報告中，提出年底推行「港人首次置業先導計劃」，建議選取的住宅用地位於觀塘安達臣道，估計可提供約1,000個首置單位。
「首置」計劃設有入息限額，單身人士每月收入須介乎26,001元至34,000元，二人或以上家庭的則須介乎52,001元至68,000元。
林鄭月娥指出，政府初步構思是透過地契條款，要求發展商作出混合發展，即除了興建私人房屋單位，亦須設計、興建及出售指定數目的「首置」單位，出售對象的資格包括 ：
1. 須為居港滿7年的香港居民；
2. 從來沒有在港置業；
3. 收入介乎居屋收入限額和居屋限額加約三成之間。
根據政府統計處的數據推算，現時符合申請「首置」資格的收入群組大約有5.5萬人。
樓盤供應緊張 樓價持續升溫
1. 地產商囤積居奇：據報道，香港主要地產發展商，加上港鐵未批出的地皮，加起來跟政府手上的儲備不相伯仲。同時，地產發展商多年來一直收購農地，手上具發展潛力的土地遠遠超越政府。
另外，有統計數據顯示，一手私人樓的空置率高達30%。由於政府條例只限制樓盤須按時落成，但並無限制一手樓的推售時間，讓地產發展商有機會囤積單位，待樓價更高時才發售。這令樓盤供應持續緊張，導致樓價升溫。
2. 內地人來港買樓：內地資金氾濫，不少富有的內地人選擇以手上的資金購買香港房屋作投資，亦有不少內地人認為來港置業是身份的象徵。這種現象令本港樓市熾熱，樓價上升。
3. 香港物價通脹：建屋的原料及人工都隨着通脹上升，導致建屋成本增加，樓價亦隨通脹而上升。
4. 受到環球經濟影響：在美國的量化寬鬆政策影響下，環球資金氾濫，大量熱錢流入香港。
由於港元與美元掛鈎，美國的量化寬鬆政策亦導致港元必然跟隨美元在國際市場上貶值，加上香港有外來資金湧入，銀根寬鬆，促使樓價跟隨通脹上升。
小知識
樓宇空置稅（Vacant Property Tax）是指對空置達一定時間的房屋徵收稅項。政府早前曾表示，關注地產發展商是否出現囤積單位的情況，若影響市民的住屋需求，違反賣地本意，不排除推出樓宇空置稅。
有輿論認為，徵收樓宇空置稅有助打擊地產發展商囤積，以降低空置率。但有意見指，若徵稅後，業主無法出租手上物業並須支付空置稅，會對投資者造成打擊。有學者則認為難以界定何謂空置，在執行上有困難。
小知識：新加坡「組屋」惠民
新加坡政府為中產和基層市民提供公營房屋，稱為「組屋」（見圖）。「組屋」只接受家庭申請，家庭入息限制一般不超過40,000港元，與香港申請居屋的資格相近。「組屋」的價格為市價的五成，規定買入後5年內不得轉讓或出租，賣出時不需要補地價。現時，新加坡有八成人居住於「組屋」，較富裕的市民則可選擇私人市場的房屋。當地的地產代理商表示，「組屋」政策對私人住宅市場的影響甚微。
市民被迫租樓 貧富懸殊加劇
1. 居住質素下降：現今樓價高企，大批不合資格申請公屋或正在輪候公屋的市民被迫選擇租樓。一般單身人士的工資若負擔不起租住私人單位，唯有選擇較廉價及可負擔的劏房、板間房、棺材房等。
這些單位的面積狹小，欠缺生活空間，加上是非法改建的間隔，有嚴重的結構安全問題，部分單位的防火設施亦不足、衛生環境欠佳。
2. 加劇貧富懸殊問題：投資風氣在香港普及，物業是一種高回報的投資選擇。政府曾大力提倡投資移民，吸引外資；但有評論認為，受惠的只是地產發展商和富裕的投資者，為基層市民所帶來的經濟收益甚微，更把樓價推高，造就了「貧者愈貧、富者愈富」的社會困局。
3. 造成兩地民生矛盾：部分香港市民認為，樓價被推高的主因是大量個人遊旅客來港及內地孕婦來港產子的後遺症，加上之前由文化衝突、搶購奶粉等事件激發的本地社會不滿，可能不利兩地的融合和交流。
概念鏈接
「首置」上車盤 (First-time Homebuyers Scheme) ：是政府推出給首次置業的香港永久性居民購買房屋的計劃。對象是收入超出申請居屋上限、又難以負擔私人住宅的首次置業市民，尤其是年輕家庭。「首置」上車盤會以公私營合作模式興建，較市場定價低，但限制亦較多。例如設有轉售限制等。
房屋政策（Housing Policy）：是政府為了滿足市民的住屋需求，並提供置業階梯而採取的策略。為了迎合不同階層人士的負擔能力，政府會提供出租的公共房屋和不同類型的資助性自置居所，並根據私人市場的供求情況，調節土地供應以控制房屋的數量，影響私人樓宇價格和租金的升跌，從而維持穩定而持續的住屋供應。
土地儲備（Land Reserve）：是政府為了調節房地產市場、預留發展空間或促進土地資源合理利用和管理，而透過收購、置換、徵收、造地等方式依法取得並儲存的土地。
施政方針-安居樂業篇
消除利益疑慮 跨越政治障礙
香港社會的不同持份者對「首置」計劃各有回應：
1. 行政長官：政府優先協助基層市民和家庭「上樓」，因而不會把長遠計劃用作興建公屋或居屋的土地變作「首置」盤。而在政府賣地表中選取觀塘的住宅用地，只屬試驗和示範性質。至於所涉及的公私營合作，發展商擁有一定的土地儲備，雙方合作不太困難，但須消除社會所關注的利益疑慮及跨越政治障礙，則存在挑戰性。
2. 地產發展商：政府擬推出「首置」盤以改善目前的置業階梯，用意良好，有助促進社會穩定和諧。
3. 地產代理：「首置」盤針對有足夠能力供樓、但無力繳付首期的家庭，匡扶置業的方向正確。而首批只提供約1,000個單位，加上建屋需時，對樓市的短期影響有限。
4. 經濟學者：「首置」盤的家庭入息限額為52,001港元至68,000港元，這些人是全港入息最高的20%，用公帑資助他們置業是不公義的做法，因為他們有足夠的能力購買私人房屋，而儲夠首期只是時間問題。政府應興建更多公屋和居屋，先協助基層市民「上樓」，尤其是居於劏房的人。
5. 分析師：要確保政府各部門配合「首置」盤，行政長官需要成立專責小組，甚至專責部門去處理，協調城規會、地政總署、發展商等，才能令「首置」政策發揮應有的作用，促進住宅用地增加。
6. 年輕市民：在香港「上車」難，好像放工時間在金鐘站轉港鐵般，永遠都逼不上車。「首置」計劃對年輕家庭有很大幫助，起碼多一個選擇，期望上車盤的選址要交通方便、價錢合理。
小知識
量化寬鬆（Quantitative easing，簡稱QE）是一種非常規的貨幣政策，是指一國的貨幣管理機構（例如中央銀行）透過公開市場操作，以提高實體經濟環境中的貨幣供應量，即相當於間接增印鈔票。
想一想
1. 根據上文，指出「首置」計劃的好處。
2. 根據上文，指出並說明「首置」計劃的不足之處。
3. 你認為「首置」計劃有助解決香港的住屋問題嗎？解釋你的答案。
答題指引
1. 此題是資料詮釋題。學生必須根據上文，指出「首置」計劃的好處。參考答案：「首置」計劃的好處是讓有足夠能力供樓，但無力繳付首期的家庭可以有能力置業，解決市民的住屋問題。
2. 此題是資料詮釋題。學生必須根據上文，指出並說明「首置」計劃的不足之處，並略加說明。參考答案：首批「首置」計劃只有約1,000個單位，數量偏少，未能回應市民訴求。此外，「首置」計劃的限制甚多，例如出售對象必須為居港滿7年的香港居民，從來沒有在港置業，而且規定單身人士的收入必須介乎每月收入26,001元至34,000元，而二人或以上家庭則須介乎52,001至68,000元，估計全港只有約55,000人符合資格，受惠人數不多。
3. 此題是立場題。學生必須先找出香港的住屋問題，然後再判斷「首置」計劃是否有助解決這些問題。如答有助，可指出：香港的樓價高企，大批不合資格申請公屋的市民被迫「捱貴租」，住屋開支龐大。「首置」計劃則可讓有足夠能力供樓、但無力繳付首期的家庭可以有能力置業，解決市民的住屋問題。如答無助，則可指出：香港住屋問題的主要成因，是有地產商囤積居奇，把建好的樓宇囤積，待樓價更高時才發售，導致樓盤供應持續緊張，樓價升高。有見及此，「首置」計劃只是治標不治本，政府需要立法禁止地產發展商囤積單位，例如樓宇落成後必須在指定時間內出售，以免因樓盤緊張而導致樓價高企。