耀才證券研究部分析員 黃澤航
9月21日，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，當中透漏兩點：
其一，國家住房城鄉建設部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南等多個省住房城鄉建設廳徵集關於商品房預售許可保留或取消的意見，由此廣東省住房城鄉建設廳擬訂了相關材料；
其二，廣東省住建廳認為，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓桿效應，並提出了逐步取消商品房預售制度的建議。
過後，關於「廣東省醞釀取消商品房預售」的消息迅速傳開，內房股遭受沽壓。雖然市場清楚此次制度徵詢僅為內部討論，而並非政策落地，但廣東省在「取消預售」上先行一步，市場擔憂此舉未來會加速擴散至全國的潛在風險。筆者認為，「小範圍逐步取消預售」有助於抑制「炒樓」和適當地「去槓桿」，有望逐步成型；但「全面取消預售」可能性很小，且執行難度極大。
「一刀切」不利系統穩定
全國範圍內「一刀切」會帶來系統性風險（涉及房企資金鏈、房屋供應、土地財政和產業鏈需求），當前經濟發展的主要任務是穩定經濟預期，加速推行「全面取消預售」只會適得其反，不利系統穩定。具體來看：
（1）藉助商品房預售制度，國內大量中小企業通常會將正在建設中的房屋預先出售給購房者以提前回籠資金，用於購地儲備、再次擴張或其他用途。長期下來，預收賬款成為房企的重要資金來源。WIND數據顯示，今年上半年，136家A股上市房企預售賬款分別佔比總負債和有息負債的33%和78%。
可見，一旦全面取消預售，在金融去槓桿以及樓市信貸收緊的背景下，大量高槓桿的中小房企將面臨資金鏈斷鏈，進而衝擊金融機構的資產安全。
（2）今年前八個月，全國住宅銷售中八成銷售採用期房（預售未完工）銷售，截止8月末，住宅現房和已開工未售住宅房的庫存去化月數分別為2.1和13.1個月，形成80%的已開工未售房敞口，加之經歷四年去庫存，當前樓市庫存處於低位，一旦取消預售變成現房銷售，短期的住房缺口將推高房價，不利樓市穩定。
須防觸發地方債務風險
（3）2017年全國土地財政收入（含土地出讓收入和相關房產稅項）達6.8萬億，佔比地方政府廣義財政收入達46%，取消預售導致的房企資金鏈問題和住房缺口將分別抑制土地和住宅成交，導致地方政府相關收入減少，掣肘積極財政政策的發揮，且容易觸發地方債務風險，不利財政健康。
（4）今年前八個月，房企銷售回款佔比開發資金來源達52%，其中回款近八成來自於期房銷售，取消預售將直接減少開發資金來源，從而拖累地產開發投資拉動上下游，加之地產產值貢獻仍維持GDP30%以上，最終將不利經濟增長。
(筆者為證監會持牌人士，無持有上述股份權益)