於剛過去的周六日，新盤沽出600伙，創十個月來最旺紀錄。單看成交數字，似乎給人一種樓市正在回暖的感覺，但若透過現象看本質，仔細分析個中緣由，就會發現有不少耐人尋味的細節值得留意。
「減價才好賣」承接弱
首先，從新盤的售價上看，各大發展商從去年底開始，就對新盤開價持審慎態度。無論是觀塘凱滙，大埔天鑽，還是屯門THE CARMEL，以及馬頭角Downtown 38的首批單位，開價都低於區內一二手樓價10%或以上。這表明目前的市場現狀是「減價才好賣」，整個樓市仍處於下行通道中。
其次，這些熱賣樓盤的地理位置都不算理想，以大埔天鑽為例，樓盤距離港鐵大埔墟站約9分鐘至10餘分鐘步程，不少網民抱怨沿途巴士、小巴稀少。換言之，那些位於交通方便地點的樓盤，目前尚未推出市場，在廣大買家心目中，它們的表現才更具有指標意義。假如這些位置較佳的樓盤無須降價，銷售卻能持續火爆，才能證明樓市開始企穩回升。
第三，二手市場近期的表現也不盡人意。中原、美聯、港置和利嘉閣過去半年公佈的周末十大屋苑成交數字，經常都是低單位數。這顯示整個樓市的承接力較弱，對一手市場也會帶來心理上的影響。
去年一半新盤賣唔出
第四，從供求狀況來看，未來一段時間還會有大量新盤推出。據香港文匯報粗略統計，至少7個新盤會於農曆年前後推出，總供應數量達3,900餘伙。若以今年全年計，綜合市場資料顯示將有多達約27,349伙新盤供應，與往年平均水平相若。而在需求方面，一手銷售資訊網早前公佈，2018年新推的43個全新新盤涉及18,855伙，只售出9,899伙，售出率52.5%，相比2017年的售出率67.9%大減15.4個百分點，跌幅相當明顯。換言之，去年推出的新盤，其實有近一半未能售出。
由此可見，樓市未來面臨的考驗，將會一浪接一浪。若再計及中美貿易衝突、美國加息等因素的影響，現在就斷言樓市是否企穩，實屬言之過早。有意置業的準買家宜多加觀察，審慎作出決定。■香港文匯報記者 涂若奔
